В Нью-Йоркской отрасли недвижимости пространство является более ценным, чем идеальное место для парковки (или по крайней мере ценится так же).
Если вы ищете большое жилое пространство за наименьшее количество денег, и готовы терпеть некоторые потенциальные неудобства в обмен за возможность развернуться свободно не оставляя синяков на локтях — вот несколько возможных мест для поиска:
1. Квартиры первого этажа
В среднем, говорит оценщик Джонатан Миллер, «разница в цене между вторым и первым этажом квартиры составляет 15 процентов. Разница между квартирами на втором этаже и квартирой на третьем, вероятно, еще плюс %10 процентов». Это означает, что разница в цене между первым и третьим этажом может достигать существенную сумму около 25 процентов.
В чем причина? Все дело в представлениях клиентов о безопасности, конфиденциальности частной жизни и уличного шума. «Исключением, конечно, можно было бы назвать кирпичный дом с садом», говорит Миллер. На первом этаже в домах с лестницами квартиры также входят в премиум, наглядно доказывая обратную зависимость цены к лестницам.
Когда Джефф Аппель, специалист по кредитам в Citibank, недавно вышел на охоту за квартирой, пространство являлось одним из приоритетов: Он переезжал из пригорода, имея детей и домашних питомцев, так что он намеренно искал приличную квартиру на первом этаже.
«Квартиры первого этажа имеют двойное преимущество — они не только лучше по качеству, но они также часто могут быть переоборудованны под более просторные апартаментоы», говорит Аппель, который недавно приобрел прекрасное кондо на первом этаже в жилищном комплексе Tribeca. «У меня есть дополнительные метры пола, плюс пространство подвала. Моя квартира насчитывает 334 квадратных метров, тогда как остальные квартиры в здании в диапазоне 222 квадратных метров».
Аппель отметил один потенциальный недостаток, когда дело доходит до такой большой площади. «Мне приходится выкладывать кругленькую сумму на налоги и общие расходы … Вы должны экономически смотреть на все эти вещи прежде чем покупать», сказал он.
Цена продажи, однако, не должна быть слишком большой проблемой, и тут есть над чем подумать.
«Покупатели иногда обеспокоены с инвестиционной точки зрения, что квартира на низких этажах, не всегда может похвастаться хорошим качеством, но до тех пор, как вы можете получить за квартиру хорошую цену, он не будет проблемой для перепродажи», добавляет брокер по недвижимости, Доминик Пуннет.
2. Послевоенная квартира
Хотя она может и не иметь современного дизайна, присущего новму строительству, послевоенные квартиры (имеется в виду те квартиры, что были построены во времена нехватки жилья после Второй мировой войны) можно перевести по формуле, больше места за меньшие деньги.
«Часто люди, которые переезжают из больших домов и сокращают стоимость, находят этот вариант лучшим выбором, чтобы иметь возможность достичь наивысшей квадратной площади возможной для их кошелька», говорит Нейл Биндер из Bellmarc Group.
Пока покупатели не беспокоятся о стерильной белой кладке кирпича снаружи и длинных извилистых коридорах, говорит Пуннет «вы получите гораздо большую отдачу от затраченных средств в послевоенной квартире. Я всегда говорю своим покупателям, когда вы находитесь внутри квартиры вы не судите о внешности в любом случае! Я видел великолепные квартиры с таким ремонтом, что вы никогда не узнаете, что они находились в послевоенных зданиях в принципе».
При прочих равных условиях, говорит Миллер, «что является огромным стимулом — как правило, разница в цене от 10 до 15 процентов между довоенной и послевоенной постройками, но различия в том, что довоенные квартиры имеют более высокий потолок, настоящие паркетные полы по сравнению с паркетным покрытием и лучшая звукоизоляция».
3. Квартиры с более высоким содержанием
Очевидно, что вы не хотите обременять себя большими счетами за обслуживание в здании каждый месяц, но иногда содержание выше среднего, может означать более низкую цену покупки (и авансового платежа).
Это трюк, который может быть полезным для тех, кто хочет выиграть больше пространства за меньшие деньги (при условии, что у них есть достаточное количество денег, поступающих на счет каждый месяц).
Но, как говорят наши эксперты, есть несколько причин, чтобы опасаться высоких содержаний.
«Любой брокер или оценщик скажет вам, что более высокие ежемесячные сборы на содержание повлияют на стоимость квартиры», говорит Адам Стоун, юрист по недвижимости. «Вы также должны быть уверены в том, почему содержание в вашем доме настолько высоко. Это может быть что-то особенное, например, штат сотрудников в два раза больше, чем в других зданих. Но, возможно и худшее, было судебное разбирательство против строительства и был суд где застройщик должен был выплатить сумму возмещения, или, может быть, есть другие вопросы строительства. Вот почему вы должны копать глубже в финансовых вопросах, и поговорить с управляющей фирмой, чтобы получить необходимую информацию».
Кроме того, имейте в виду, что большинство кооперативов не позволяют покупателям взять на себя ежемесячное обслуживание, что составляет более %25 процентов своего дохода, а «вы, вероятно, не захотите чтобы обслуживание и ипотечные выплаты были больше, чем 35 процентов», говорит Стоун.
С точки зрения банка, говорит Аппель, они полагаются на мнения оценщиков, чтобы решить, будет ли высокое содержание является препятствием для достижения выгодной рыночной цены».
Как потребитель, поясняет Аппель, он бы с осторожностью принимал решение о покупке недвижимости с более высоким содержанием в обмен на более низкую цену», потому что скидка — это одноразовая вещь, а обслуживание продолжается постоянно. Кроме того, если квартира уже имеет высокое содержание, будет ли она стоить несоизмеримо выше? »
4. Квартира с вопросами местоположения
Расположенные далеко от общественного транспорта (на Первой авеню в Верхнем Ист-Сайде или Авеню B в Ист-Виллидж) и на окраинах других популярных районов (как Морнингсайд Хайтс против Верхнего Вест-Сайда), может принести вам намного больше за ваши деньги. Но обратите внимание, что цены могут варьироваться от одной улицы к другой.
На Верхнем Ист-Сайде, например, цены идут вниз, в зависимости от того, насколько дальше на восток вы идете от Лексингтон, но они сразу идут вверх, когда вы на Ист-Енд.
5. Здание без швейцара
Желающие жить здании без услуг швейцара также увидят существенную экономию — от 10 до 15 процентов в среднем, по словам Миллера, риелтора из Нью-Йорка.
Для тех, кто в состоянии жить выше второго этажа в домах с лестницами, получат еще более существенные скидки. «Скидка почти геометрическая по мере того, как вы идете вверх», говорит Миллер, «выше четвертого этажа цена примерно на 5 процентов снижается с каждым более высоким этажом. На последнем этаже, плюс к к цене, вид из окна может быть отличный».
Имейте в виду, что некоторые кредиторы не хотят предлагать ипотеки на квартиры в зданиях без лифтов выше четвертого этажа. Тем не менее, сам факт того, что средства на ипотеку может быть немного трудно получить, может помочь вам поймать настоящую выгодную сделку … особенно, если вы готовы платить наличными (подробнее об этом ниже).
6. Квартиры, для которых банки неохотно предоставляют кредиты
Продавцы часто предлагают небольшие скидки на квартиры, которые не популярны у банкиров.
Примеры, в соответствии с одним ипотечным брокером, пожелавшим остаться неизвестным: квартиры в зданиях без лифтов выше четвертого этажа, ограниченные кооперативы, кондоминиумы где единственному владельцу принадлежит более 10 процентов квартир, недавние реставрации старых зданий, где много арендаторов по-прежнему снимают жилплощадь и все здания, где более чем 20 процентов занимает торговля.
Кроме того, в зданиях с гостиничной составляющей, вы, вероятно, не получите финансирование, если у вас нет много денег, и знакомого частного банкира.
Конечно, покупателям наличными всегда достаются лучшие сделки и квартиры, только таких толстосумов не так и много.
Но, прежде чем перейти к одной из этих сделок (и / или попытаться собрать достаточно денег, чтобы купить квартиру за наличные) подумайте о том, почему кредиторы опасаются этих типов апартаментов.
«Если застройщик до сих пор владеет 50 процентами квартир — вы непременно должны проверить с адвокатом все риски. В этом случае, инвестор попадает в трудные ситуации, это может негативно повлиять на всех жителей в здании», говорит Стоун.
7. Недвижимость, нуждающаяся в ремонте
«В течение времени, когда мы были на рынке, который мог обвалиться в любую минуту, и продавцам и покупателям уже не видать искомой стоимости, торговаться считалось большим почетом — но сейчас это сильно изменилось», говорит Аппель. «Если вы готовы пойти на то, что бы сделать ремонт, то это еще один способ уменьшить ценник. Я думаю, что люди, не хотят покупать то, что считают не пригодными для жизни с самого начала».
Кроме того, добавляет Аппель, можно искать потенциальные возможности для комбинированных сделок, особенно, когда вы думаете о перепродаже, так как сумма двух частей стоит больше, чем одной самостоятельной единицы. «Я думаю, покупатели, готовые пойти на такие сделки, часто видели потенциал роста в этой собственности, если они вложили деньги в хороший ремонт».
Остерегайтесь высоких общих расходов и расходов на обслуживание, хотя, комбинации обычно приводят к более высокие расходам, чем для одной и той же квартиры, которая не является результатом сочетания.
8. Сложные планировки
Открытые планы являются наиболее популярными у покупателей в эти дни. Люди хотят больше жилого пространства (что означает большие кухни /гостиные и столовые) и меньшее количество спален, говорит Аппель.
Таким образом, те, кто не против, или даже предпочитают более консервативные планы квартир с отдельными кухнями, столовыми и гостиными, могут получить намного больше полезного пространства за их доллары, говорит он.