District 225 Miami

«В большинстве зданий вопрос о краткосрочной сдаче жилья в аренду решается на уровне администрации. В District 225 это было заложено в проектной задаче.»

В здании по адресу 225 North Miami Avenue в любой выходной день гости жильцов, приехавшие через Airbnb, и сами жильцы пользуются одной и той же террасой у бассейна, одним и тем же вестибюлем и одной и той же стойкой консьержа — и никому не приходится выяснять отношения по поводу мелких деталей.

Это не упущение в документах ассоциации собственников жилья. Это заявленная цель здания. District 225 — первый кондоминиум в центре Майами, с самого начала задуманный для одновременного проживания владельцев и краткосрочного размещения через Airbnb, а команда консьержей здания обучена обеспечивать и то, и другое с одинаковым профессионализмом.

Сданный полностью меблированным и готовым к заселению, District 225 устраняет три «точки трения», характерные для большинства инвестиционных покупок кондоминиумов в Майами: строительные риски, затраты на меблировку и неопределенность в политике аренды. Здание построено и полностью готово к эксплуатации. Мебель установлена.

Программа Airbnb запущена, и ассоциация собственников жилья (HOA) не налагает никаких ограничений на сдачу в аренду. В настоящее время на MLS выставлено 18 квартир всех трех типов — это свидетельствует о наличии активного вторичного рынка в здании, спрос на которое подтверждается с момента сдачи.

Проект и застройщик

District 225 был разработан The Related Group и ROVR Development — компаниями, которые более четырех десятилетий формируют жилой облик Майами, а также специализируются на жилых объектах с полным спектром услуг.

Портфолио завершенных проектов The Related Group в Майами включает Icon Brickell, SLS Brickell, Auberge Residences & Spa и Paraiso Bay; District 225 представляет собой их целенаправленное вхождение в сегмент жилой недвижимости, интегрированной с Airbnb, с ценовой политикой и философией удобств, которые ни одно сопоставимое здание в центре Майами не смогло повторить с момента сдачи.

Башня была спроектирована Sieger Suarez Architects, чьи проекты в Майами включают 1010 Brickell и The Harbour, а участие в проекте 619 Brickell Nobu Residences продолжается в настоящее время. Интерьеры были выполнены Meshberg Group, отмеченной наградами фирмой, реализовавшей жилые и гостиничные проекты в Нью-Йорке и Южной Флориде.

Спа-центр Meshberg Group — полноценный комплекс процедур с отдельной сауной, парной и раздевалками — является одним из самых тщательно продуманных общественных пространств в любом жилом здании такого масштаба в центре Майами.

Здание и архитектура

Расположенный по адресу 225 North Miami Avenue — в одном квартале от залива Бискейн, в шаговой доступности от Центра исполнительских искусств имени Адриенн Аршт, Kaseya Center и бесплатной остановки Metromover.

District 225 занимает в центре Майами положение, которое большинство застройщиков охарактеризовали бы как структурно незаменимое: внутри транспортного и культурного ядра города, а не рядом с ним.

Sieger Suarez спроектировали башню для жильцов, которым нужен доступ к городу, а не просто его декоративное окружение. Потолки высотой 2,7 метра во всех квартирах визуально увеличивают объем компактных планировок. Остекление от пола до потолка пропускает свет залива Бискейн с востока и открывает вид на горизонт центра города с запада, в зависимости от ориентации.

Двухэтажный вестибюль, украшенный произведениями искусства музейного качества, отобранными командой Related Group, является первым сигналом для прибывающих гостей Airbnb о том, что это место проживания особого уровня.

Каждая квартира сдается полностью меблированной: итальянская мебель на заказ на кухне, набор бытовой техники Bosch, включая встроенный холодильник/морозильник, конвекционную духовку, варочную панель и посудомоечную машину, тропические душевые кабины в основных ванных комнатах, итальянские туалетные столики на заказ, системы управления «умный дом» для аудио, климат-контроля, оконных покрытий и освещения, бесключевой вход, а также полноразмерная стиральная и сушильная машины в каждой квартире.

Квартиры и текущие цены

District 225 предлагает на продажу студии, апартаменты с одной и двумя спальнями в центре Майами, каждая из которых сдается полностью меблированной и готовой к заселению. В таблице ниже приведены текущие цены MLS по состоянию на май 2026 года по 18 активным объявлениям. Цена за квадратный метр варьируется от 9 550 до 15 450 долларов в зависимости от этажа, ориентации и типа квартиры.

• Студия: 35,9–36,4 м² | 0 спален / 1 ванная | Цена от 439 999 долларов | от 12 270 долларов/м²
• 1 спальня: 43,9–56,5 м² | 1 спальня / 1 ванная | Цена от 510 000 долларов | от 9 550 долларов/м².
• 2 спальни: 64,7–82,1 м² | 2 спальни / 2 ванные комнаты | Цена от 810 000 долларов | от 9 860 долларов за м².

Детали плана этажа из зарегистрированных чертежей здания иллюстрируют, что на практике означают эти цифры.

В квартире с двумя спальнями площадью 82,1 м² (тип 05) главная спальня размером 4,75 м × 3,35 м расположена рядом с кухней размером 4,06 м × 1,85 м, а гостиная ориентирована так, чтобы максимально использовать окна.

Односпальная квартира площадью 57,1 м² (тип 03) имеет гостиную площадью 6,60 м × 3,40 м, выходящую на открытую кухню — планировка, которая воспринимается скорее как квартира, чем как гостиничный номер, и является эффективной для краткосрочного проживания без ущерба для комфорта.

Двухкомнатная квартира площадью 73,0 м² (тип 01/12) включает две полностью оборудованные ванные комнаты, гостиную размером 3,53 м × 4,29 м и шкафы в обеих спальнях.

Активные объявления MLS — май 2026 г.

В настоящее время выставлены на продажу 18 объектов: студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Данные получены из Florida MLS, май 2026 г.

Цены и наличие могут измениться. Свяжитесь с Bogatov Realty, чтобы уточнить текущий статус объявления перед подачей заявки.

Удобства

Более 2 323 м² площади для удобств распределены по нескольким специальным этажам, спроектированным под руководством Meshberg Group и в соответствии с техническим заданием Related Group, чтобы одинаково обслуживать как владельцев-жильцов, так и их краткосрочных гостей.

• 6-й этаж — терраса у бассейна курортного типа

Просторная терраса у бассейна курортного типа с обслуживанием полотенцами, баром внутри и снаружи и лаунджем для общения с обслуживанием едой и напитками, а также комнатой развлечений с игровыми столами. Западная ориентация террасы позволяет ловить послеобеденный свет в то время, когда открытые пространства Майами действительно пригодны для использования.

• Этажи для активного отдыха — два уровня спорта

Полностью оборудованный фитнес-центр с частной студией йоги и спиннинга с виртуальным тренером; крытая баскетбольная площадка; скалолазная стена высотой 8,5 м; и корт для ракетбола стандартного размера.

Ни одно жилое здание в центре Майами в ценовом диапазоне от 400 тыс. до 1 млн долларов не может похвастаться таким разнообразием спортивных возможностей — ни SLS Brickell, который конкурирует в более высоком ценовом сегменте с традиционным набором из тренажерного зала и бассейна, ни YotelPad Miami, который отдает приоритет компактным коворкингам, а не спорту, не могут сравниться с ним.

• Спа — Meshberg Group Design

Процедурный кабинет и спа с отдельными саунами для мужчин и женщин, парными и специальными раздевалками. Опыт Meshberg Group в сфере гостеприимства определяет последовательность и уровень отделки влажных и сухих зон так, как это не делает простое дополнение в виде тренажерного зала.

• Этаж для коворкинга

Частные переговорные комнаты, специальный конференц-зал, лаунж для общения, высокоскоростной Интернет и полностью оборудованная кухня. Функциональная обстановка для удаленной работы, а не просто стол в холле — это важное отличие для владельцев, которые используют District 225 в качестве основного или дополнительного места проживания при удаленной работе.

• Терраса с удобствами на крыше

Небольшой бассейн-спа, кострище, летняя кухня и панорамный вид на центр Майами и залив Бискейн. С высоты сжатая сетка улиц центра города открывается на открытую воду; в ясные вечера на горизонте виден силуэт острова Ки-Бискейн.

• Общие услуги здания

Кафе на территории с доставкой по зданию в жилые помещения и зоны отдыха; электровелосипеды с зарядными станциями; уборка по запросу; климат-контролируемая комната для посылок; приложение для управления «умным домом» с интегрированными консьерж-услугами; круглосуточная парковка с обслуживанием (включена в стоимость владения); круглосуточный консьерж и охрана.

Расположение и окрестности

С момента зарождения концепции District 225 притягательность жилого района в центре Майами значительно изменилась. Район, который в 2010 году опустевал после окончания рабочего дня, теперь достаточно густонаселен, чтобы поддерживать независимые кофейни, рестораны, рассчитанные на постоянных посетителей, и культурный календарь, действующий круглый год. District 225 находится в самом центре этих изменений, а не в стороне от них.

Адрес — 225 North Miami Avenue — ставит жильцов на стыке финансового района и культурного коридора:

• Центр исполнительских искусств имени Адриенн Аршт находится в 0,8 км к северу.
• До Brickell City Centre с Cipriani, EAST Miami, Quinto La Huella и Saks Fifth Avenue можно дойти пешком менее чем за 15 минут.
• Бесплатный Metromover останавливается в двух кварталах от здания и доставляет пассажиров до Wynwood за 12 минут, до Design District за 15 минут и до остановки Adrienne Arsht за 8 минут без использования автомобиля или сервисов каршеринга.
• Международный аэропорт Майами находится в 13 км от здания, что обычно занимает 20–25 минут вне часов пик.
• Kaseya Center — домашняя арена Miami Heat — находится в четырех кварталах к югу; PAMM, Музей искусств Переса в Майами, находится в трех остановках Metromover к северу.
• Чего нет в центре Майами и что покупатели должны учитывать, — это близость к пляжу.
• Майами-Бич находится примерно в 10 км от 225 North Miami Avenue — 20 минут езды в нормальных условиях.

Жильцам, которые рассчитывают ежедневно бывать на песке, больше подойдут районы Edgewater или Mid-Beach. Район 225 обменивает непосредственную близость к пляжу на плотность застройки, транспортную доступность и экономику Airbnb — компромисс, который последовательно отражает профиль его покупателей.

Суббота в районе

Все начинается внутри здания:

К восьми часам кто-то уже готовит эспрессо на общей кухне — не потому, что у него встреча, а потому, что кафе на территории открывается только в девять, а полноценная кухня на этаже коворкинга всегда доступна.

К девяти тридцати терраса у бассейна оживает, но не переполняется; лучшие шезлонги находятся вдоль западного перила, с видом на горизонт центра города за спиной, а в ясное утро между башнями на востоке проглядывает узкая полоска залива Бискейн.

К полудню у скалодрома на этаже для активного отдыха выстраивается небольшая очередь — четыре-пять человек, в основном постоянные посетители, которые обнаружили, что для прохождения 8,5-метрового маршрута требуется около шести попыток, прежде чем перестанешь сомневаться в верхних зацепках.

Сам район живет по своему графику. Участок Flagler Street, идущий на восток в сторону Bayside, просыпается ближе к десяти. Филиал Versailles Bakery в центре открывается вовремя, но очередь выстраивается только к одиннадцати.

К началу дня Metromover заполняется смесью посетителей музея, направляющихся в PAMM, и жителей, которые поняли, что паром из Bayside в Key Biscayne отправляется каждый час, а поездка туда и обратно стоит меньше, чем два коктейля в Cipriani.

Честное наблюдение: North Miami Avenue между зданием и пристанью Bayside скорее функциональна, чем живописна.

Здесь есть аптека, вьетнамский ресторан Pho с постоянными посетителями, которые приходят сюда каждую неделю, и парковка, из динамиков которой до позднего вечера звучит музыка.

Это не та улица, по которой можно неспешно прогуляться. По ней идут целеустремленно, и попадают туда, где стоит побывать.

Инвестиционная перспектива

District 225 занимает особое место на вторичном рынке Майами: это готовый, полностью меблированный кондоминиум Airbnb в центре Майами, без ограничений на сдачу в аренду, с 18 квартирами, доступными в трех ценовых категориях. Как инвестиционный кондоминиум в Майами, логика здесь скорее структурная, чем спекулятивная. Покупатели не несут строительных рисков. Квартиры сдаются меблированными.

Система краткосрочной аренды уже работает, а не находится в стадии разработки. Диапазон цен на вторичном рынке — от 440 тыс. долларов за студию начального уровня до 999 тыс. долларов за двухкомнатную квартиру на верхних этажах — позиционирует District 225 значительно ниже сопоставимых брендовых объектов класса люкс в Брикелле, при этом обеспечивая соответствие требованиям Airbnb, с чем большинство таких объектов не может сравниться.

Два наиболее часто упоминаемых аналога в этом районе — YotelPad Miami на Бискейн-бульваре и Paramount Miami Worldcenter, совместно разработанный Related Group — не повторяют эту комбинацию. YotelPad Miami предлагает квартиры, совместимые с Airbnb, в формате переоборудованного отеля, но без такого разнообразия спортивных удобств или инфраструктуры консьерж-сервиса, которые предоставляет District 225.

Paramount Miami Worldcenter занимает сегмент ультра-люкс с ценами, которые начинаются значительно выше диапазона District 225. В сегменте готовых, меблированных объектов, пригодных для краткосрочной аренды, стоимостью от 440 тыс. до 1 млн долларов в центре Майами ни одно здание не может сравниться с двухэтажной спортивной программой District 225 — которая, стоит повторить, включает 8,5-метровую крытую стену для скалолазания и полноразмерный корт для ракетбола, что остается подлинным фактором дифференциации в сфере конкуренции, где преобладают тренажерные залы и бассейны.

Спрос на аренду в центре Майами поддерживается концентрацией в этом районе финансовых, технологических и медийных компаний, которые открыли свои представительства в Южной Флориде между районами Брикелл и Уинвуд, а также устойчивым положением Майами в пятерке самых популярных направлений Airbnb в США, согласно рыночным данным iPropertyManagement.com.

Здания в этом сегменте обычно работают с годовой заполняемостью 65–75% в пик сезона, при этом валовая доходность от аренды составляет 7–10% для владельцев, которые эффективно чередуют краткосрочных и долгосрочных арендаторов — это профиль рентабельности инвестиций, которому аналогичные объекты в Брикелле с более высокими ценами редко соответствуют.

Структура District 225 позволяет владельцам чередовать долгосрочных профессиональных арендаторов и краткосрочных гостей в пиковый сезон в Майами с ноября по апрель. Покупатели должны уточнить текущую политику краткосрочной аренды и правила HOA непосредственно перед подписанием договора.

Часто задаваемые вопросы

District 225 уже построен или все еще находится в стадии строительства?

District 225 — это полностью сданное и функционирующее здание. Жильцы заселяются в него с момента завершения строительства; 18 доступных в настоящее время квартир представляют собой вторичный рынок перепродажи, что означает, что покупатели вступают во владение без каких-либо сроков строительства или рисков сдачи.

Могу ли я сдавать свою квартиру на Airbnb?

Краткосрочная сдача в аренду на Airbnb была заложена в операционную модель здания с самого начала — команда консьержей прошла обучение, чтобы помогать владельцам в создании объявлений, включая профессиональную фотосъемку и составление описаний.

Сдача в аренду подчиняется действующим законам и ограничениям; покупателям следует уточнить текущую политику HOA и местные правила перед подписанием договора.

Кто разработал интерьеры в District 225?

Интерьеры были разработаны Meshberg Group, удостоенной наград за проекты в сфере жилой недвижимости и гостеприимства в Нью-Йорке и Южной Флориде.

Спа-комплекс — процедурный кабинет, сауна, парные и раздевалки — был специально заказан у Meshberg Group. Индивидуальная итальянская мебель и туалетные столики являются стандартным оборудованием во всех резиденциях.

Какова текущая цена за квадратный метр в District 225?

Исходя из 18 активных объявлений в системе MLS в мае 2026 года, цена за квадратный метр варьируется от 9 550 долларов (однокомнатная квартира площадью 56,5 м² по цене 539 000 долларов) до 15 450 долларов (двухкомнатная квартира площадью 64,7 м² на верхнем этаже по цене 999 000 долларов).

Цены на студии и квартиры с одной спальней колеблются от 11 000 до 14 070 долларов за квадратный метр. Этот диапазон отражает различия в этажности, ориентации и сроке нахождения на рынке.

Как District 225 сравнивается с другими инвестиционными кондоминиумами в центре Майами?

Наиболее конкретным конкурентным преимуществом здания является сочетание возможности сдачи в аренду через Airbnb, полной меблировки при сдаче, репутации застройщика Related Group и двухэтажной спортивной инфраструктуры, не имеющей аналогов в этом ценовом сегменте в центре Майами.

Среди готовых кондоминиумов в Майами для краткосрочной аренды стоимостью менее 1 млн долларов District 225 выделяется разнообразием спортивных удобств и инфраструктурой для приема гостей. YotelPad Miami — наиболее близкая по концепции, но ей не хватает разнообразия спортивных удобств и инфраструктуры для приема гостей.

Для прямого сравнения квартир с текущими предложениями в районах Downtown и Brickell консультант Bogatov Realty может предоставить полную разбивку.

Есть ли хорошие школы рядом с District 225?

Близость государственных школ в центре Майами ограничена: ближайшая школа — Henry E. S. Reeves K-8 — требует транспорта из большинства адресов в этом районе.

Корридор частных школ на Coral Way — включая Ransom Everglades и Carrollton School of the Sacred Heart — находится примерно в 15 минутах езды.

Район 225 привлекает в первую очередь профессионалов, инвесторов и операторов краткосрочной аренды; покупатели с детьми школьного возраста могут счесть, что Brickell или Coconut Grove больше соответствуют семейным приоритетам.

Консьерж по адресу 225 North Miami Avenue уже знает, каких гостей вы ожидаете и когда. Здание было спроектировано именно для этого.

«Комфорт для гостей. Спокойствие для хозяев. Об остальном мы позаботимся.»

Читать подробнее