Isle of Dreams North Bay Village

«На протяжении семидесяти лет эта бухта оставалась в кадре. Но никогда не была доступна».

Камеры 7-го канала наблюдают за этим участком залива Бискейн с 1956 года, и большую часть этого времени береговая линия за редакцией занимали офисное здание, парковка для сотрудников и волнолом, к которому никто не мог подойти. Сейчас телеканал готовится к переезду в Мирамар, здание 1957 года постройки планируется снести, а архитектурное бюро Arquitectonica разработало проект 39-этажной башни на соседнем участке.

Isle of Dreams — 246 квартир на участке площадью 1,1 га с открытым выходом к заливу — это первый и крупнейший из элитных жилых комплексов, выставленных на продажу в North Bay Village, созданный семьёй, которая владела этой береговой линией дольше всех.

«Isle of Dreams» — первая башня телевизионной династии на берегу залива

Телевизионная династия строит свою первую башню

Компания «Sunbeam Television» была основана в 1953 году Сидни Ансином, застройщиком из Майами-Бич, и его сыном Эдмундом. В декабре 1962 года компания приобрела лицензию на 7-й канал за 3,4 млн долларов; в 1983 году позывные стали WSVN. Эндрю Ансин, внук Сидни, в настоящее время руководит как телекомпанией, так и её подразделением по управлению недвижимостью.

В 2015 году Sunbeam приобрела четырёхэтажное офисное здание площадью 6 996 кв. м по адресу 1400 79th Street Causeway за 13,76 миллиона долларов. В настоящее время используется только первый этаж, в основном в качестве парковки для сотрудников телеканала. Ансин публично заявлял, что его покойный отец всегда считал, что этот участок отлично подойдёт под строительство многоквартирного жилого комплекса.

«Isle of Dreams» — это первая фаза специального плана застройки Sunbeam NBV, утвержденного комиссией деревни в 2022 году после спорного голосования, в ходе которого допустимая высота зданий была увеличена с 73,2 до 137,2 м к югу от дамбы и с 103,6 до 198,1 м к северу от нее. Жители высказывали возражения по поводу масштабов проекта; члены комиссии одобрили его со счетом 3–2 в первом чтении и повторно — во втором чтении после полуночи.

Полный план охватывает 5,3 га и предусматривает строительство примерно 1 936 жилых единиц (6 процентов — жилье для работников), отеля на 300 номеров, около 62 200 кв. м коммерческих площадей, примерно 18 580 кв. м офисных площадей, почти 5 000 парковочных мест, 0,51 га общественных открытых пространств и предлагаемую паромную пристань — вид транспорта, которого в North Bay Village никогда не было.

↑ Вернуться к содержанию

Здание и архитектура

Согласно представленным фасадам, крыша будет расположена на высоте 137,2 м над уровнем земли — 142 м над уровнем моря, — а самая высокая точка здания достигнет примерно 149,4 м. По оценке компании Floridian Development, основанной на данных заявки, это сделает здание самым высоким сооружением в радиусе 3,2 км; его превзойдет лишь кондоминиум AKOYA на Коллинз-авеню, который на 0,6 м выше.

Проект архитектурного бюро Arquitectonica представляет собой изогнутую плиту, возвышающуюся над 30,5-метровым подиумом, в котором размещены семь уровней парковки. На 8-м уровне, предназначенном для зоны отдыха, высота от пола до пола составляет 4,9 м; на чертежах он обозначен как озелененная платформа с экзотическими пальмами, расположенная над гаражом.

Жилые этажи начинаются с 9-го уровня с высотой между этажами 3,66 м вплоть до 19-го уровня, затем уменьшаются до 3,25 м в средней части башни и снова увеличиваются в верхней части, где 39-й уровень имеет высоту 4,17 м. На чертежах полностью пропущен 13-й уровень — небольшой пережиток старомодного суеверия застройщиков, сохранившийся в комплекте разрешительных документов 2020-х годов.

Более важное проектное решение касается горизонтальной планировки. Вместо того чтобы застроить участок вплотную до морской дамбы, корпус башни отступает от воды, чтобы избежать эффекта «замурованности», характерного для старых зданий на дамбе. Проект предусматривает визуальный коридор шириной 20,7 м там, где нормы округа Майами-Дейд требуют 17,4 м, и отступ от береговой линии на 10,7 м, тогда как нормы требуют 22,9 м для сооружения такой высоты — это исключение предоставлено в обмен на постоянное публичное право прохода по набережной.

Чертеж участка набережной показывает, что из этого получается: нижняя прогулочная зона на высоте 3,4 м над уровнем моря, верхняя прогулочная зона и терраса кафе на высоте 5,1 м, соединенные лестницей, с пальмами и встроенными сиденьями. На барьерном острове, где округ измеряет всё в метрах над уровнем воды, двукратное повышение уровня прогулочной поверхности — это решение, направленное на обеспечение устойчивости к наводнениям, которое, к тому же, позволяет создать гораздо более привлекательный участок общественной набережной, чем это было бы возможно с плоской площадкой.

↑ Вернуться к содержанию

Квартиры и цены

Компания «Sunbeam» раскрыла структуру ассортимента квартир, не публикуя при этом планы этажей. В здании преобладают квартиры с двумя и тремя спальнями. Площадь самых больших квартир превышает 372 кв. м. Самые маленькие, площадью около 46 кв. м, предназначены для размещения гостей — эта идея, заимствованная из гостиничного бизнеса, позволяет владельцу принимать гостей, не отказываясь от собственной спальни, и является одной из немногих по-настоящему полезных инноваций, появившихся в последние годы в проектах кондоминиумов Майами в Южной Флориде, находящихся на стадии до начала строительства.

Официального прайс-листа не опубликовано. Любая цифра, представленная в Интернете в качестве стартовой цены на данное здание, является лишь приблизительной оценкой, а не официальной информацией. Любой, кто желает приобрести квартиру в комплексе North Bay Village по этому адресу, на данный момент вносится в список ожидающих, а не заключает договор купли-продажи — и здесь возникает ещё один открытый вопрос, о котором стоит сказать прямо: судя по последним публичным заявлениям застройщика, решение о том, продавать ли здание в качестве кондоминиума или сдавать его в аренду, ещё не принято. Ансин сослался на то, что семья предпочитает долгосрочное владение недвижимостью более быстрой прибыли от продажи квартир. Прежде чем вкладывать капитал, уточните условия сделки в письменной форме.

↑ Вернуться к содержанию

Инфраструктура — примерно 9 290 кв. м, плюс те зоны, которые не являются частными

Площадь инфраструктуры для жильцов составляет почти 9 290 кв. м и сосредоточена на террасе 8-го уровня и вокруг неё:

• Четыре разнообразных бассейна, в том числе плавательный бассейн олимпийского размера
• Спа-центр и процедурные кабинеты
• Фитнес-центр и гольф-симулятор
• Салоны по уходу за домашними животными, а также парк для собак на первом этаже
• 2 141 кв. м площадей под рестораны и магазины, размещенных вокруг трех ресторанов на набережной
• 1 740 кв. м благоустроенных территорий по всей территории комплекса

Самым необычным пунктом в этом списке является не гольф-симулятор. Это «Island Walk» — общественная проходная полоса шириной 5,5 м вдоль береговой линии, облицованная древесиной ипе, засаженная местными видами растений и оборудованная скамейками, проходящая более чем на 61 м по этому участку в рамках пешеходной дорожки, которую «Village» намеревается в конечном итоге проложить вокруг островов Treasure и Harbor.

Жители большинства башен, выходящих на залив, владеют собственной набережной и не видят на ней никого. Здешние жители будут делить свою набережную с любым, кто к ней подойдёт — на постоянной основе, в соответствии с зарегистрированным правом прохода, которое и является тем юридическим документом, благодаря которому башня изначально получила исключение из правил отступа от границы участка. Рассматривать ли это как щедрость или как сделку — вопрос вкуса.

↑ Вернуться к содержанию

Расположение — открытая бухта, а не Внутренний прибрежный канал

Это важное различие. Речь идет о выходе на северную сторону открытой бухты Бискейн, а не Внутреннем прибрежном канале или океанском пляже. Марина «Pelican Harbor», расположенная в нескольких сотнях метров к западу, служит отправной точкой: отсюда на лодке можно выйти в открытый Атлантический океан через пролив Haulover Inlet на севере или пролив Government Cut на юге; кроме того, в марине можно арендовать гидроциклы, каяки и доски для серфинга.

• Остров Пеликан, являющийся заповедником для бурых пеликанов и бакланов, находится прямо у побережья. Для покупателей, сравнивающих квартиры на набережной залива Бискейн с альтернативами на барьерных островах, выбор таков: вы отказываетесь от песка и получаете саму воду.
• Что касается общественного транспорта, то здесь все сводится к автобусам. Маршрут Metrobus № 79 курсирует по дамбе круглосуточно между станцией метро Hialeah и Саут-Бич — примерно сорок пять минут езды до Майами, — а маршрут № 279, 79 Street MAX, в будние дни дополняет его обслуживанием с ограниченным количеством остановок до станции метро Northside. Само поселение «Виллидж» организует бесплатный маршрутный автобус Freebee по утрам и вечерам в будние дни.
• Международный аэропорт Майами находится примерно в 19,3 км к западу по дамбе и шоссе I-195; дорога занимает двадцать пять минут в непиковое время и значительно дольше после четырёх часов дня.
• Майами-Бич — в 4,8 км к востоку; Уинвуд — в 9,7 км к западу; медицинский центр «Маунт-Синай» — в 9,7 км. По шкале Walk Score этот адрес получил оценку 61 — «в некоторой степени удобен для пеших прогулок», что вполне соответствует действительности.
• Семьям следует знать, что начальная школа «Трежер-Айленд» — единственная государственная школа на островах, расположенная на острове Трежер-Айленд в нескольких минутах езды на запад; там же находится парк и общественный центр, которые «Виллидж» развивает в партнерстве с Аргентинской футбольной ассоциацией.
• Дети старшего возраста учатся за пределами острова. Супермаркет «Президенте» по-прежнему остается единственным полноценным продуктовым магазином в деревне, хотя Publix площадью 3 354 кв. м, принадлежащий Shoma Group и расположенный по адресу 1872 79th Street Causeway, изменит эту ситуацию, когда будет сдан комплекс Shoma Bay.

И честно говоря: North Bay Village — это три низкорасположенных острова, находящихся в зоне затопления AE по классификации FEMA. Новые здания возводятся в соответствии с действующими стандартами высоты над уровнем моря и подвержены наименьшему риску; реальными переменными являются страховые допущения и темпы работ по развитию муниципальной инфраструктуры. Любой покупатель должен учитывать их в цене, а не обходить стороной.

↑ Вернуться к содержанию

Выходные на набережной

На набережной действует свой график работы по выходным, который отличается от городского.

• Уже в семь часов вечера в субботу на рампе пристани начинают сдавать назад прицепы, и люди в них — не приезжие, а местные жители, которые знают: выходить в море через Хауловер проще всего до того, как около десяти утра ветер усилится. Ни один из магазинов на торговой улице не открыт. И в этом нет необходимости.
• К полудню терраса ресторана «Бенихана», расположенного по адресу 1665 на дамбе, заполняется характерной для Норт-Бэй-Виллидж смесью посетителей: семьями из старых многоэтажных кондоминиумов, компанией сотрудников вокзала, яхтсменами, которые пришвартовались, а не припарковались. По-прежнему есть «луковый вулкан». Здание было полностью перестроено в 2019 году на месте, где ресторан находился почти пятьдесят лет, и новая терраса выходит прямо на север, на залив и пролив, что и является причиной сидеть на улице даже в августе.
• Субботний вечер принадлежит Palm Tree Club — ресторану и отелю на набережной, который Palm Tree Crew ди-джея Kygo открыл совместно с Continuum Company в декабре 2024 года по адресу 1819 79th Street Causeway. Он стоит на месте Shuckers — бара на террасе, который существовал там с 1989 года, и любой местный житель за пять минут расскажет вам, какое из этих двух заведений он предпочитает.
• В воскресенье ритм меняется на противоположный. Лодки возвращаются, а не уплывают, и примерно с четырёх часов бухта превращается в неспешное шествие, а самым громким звуком на воде становится чужая музыка, доносящаяся отрывками через залив. К сумеркам рампа пустеет, и на набережной рано наступает тишина.

И вот в чём честность этого островка: он не сохраняет свои заведения. «Shuckers» закрылся в октябре 2024 года. «Osteria del Teatro», переехавшая сюда с Эспаньола-Уэй в 2023 году, закрылась навсегда в 2025 году. Суши-бар «Japanese Market» под номером 1412 — четыре места, без вывески, прямо напротив телевизионной станции и в одном здании от заведения «Isle of Dreams» — закрылся после почти четырёх десятилетий работы.

Покупатель должен исходить из того, что первый этаж этого района через пять лет будет выглядеть совершенно иначе. Ведь в этом, в конечном счёте, и заключается вся суть покупки.

↑ Вернуться к содержанию

Инвестиционная перспектива

В настоящее время в North Bay Village объявлены девелоперские проекты общей стоимостью почти два миллиарда долларов на четырёх островах, и конкурирующие проекты достаточно конкретны, чтобы их можно было напрямую сравнивать.

Проект «The Ritz-Carlton Residences, North Bay Village» — совместная инициатива Related Group и Macklowe Properties, также разработанная архитектурным бюро Arquitectonica — предусматривает строительство двух 43-этажных башен и 364 квартир на острове Харбор-Айленд, а также пристани на 42 места и общественного парка.

Этот проект представляет самый сильный бренд на рынке. При этом продажи еще не начаты, а прайс-лист не опубликован, что означает: состав квартир, структура залоговых платежей и ориентировочные расходы на обслуживание остаются неизвестными.

«Pagani Residences» по адресу 7940 West Drive предлагает 70 квартир по цене от примерно 3,7 млн долларов, а также дуплексные пентхаусы по цене 28,5 млн и 30 млн долларов; бренд проекта исключительный, а здание крошечное, что означает крайне низкую ликвидность при перепродаже и практически полное отсутствие коммерческих площадей на первом этаже.

«Continuum Club & Residences» от семьи Эйхнер — ближайший аналог по масштабу: две башни, отель на 200 номеров и пристань для яхт, финансируемые в 2026 году за счёт строительного кредита на 261 млн долларов и кредита на предпроектную подготовку в размере 83 млн долларов.

Именно эта деталь финансирования является самым ярким отличием между проектами. Continuum строится на заемные средства в соответствии с графиком, установленным кредиторами. Sunbeam заявила, что будет развивать этот участок за счет накопленных операционных денежных средств независимо от рыночных условий — такова позиция семьи, владевшей землей задолго до того, как она стала пригодной для застройки, и которая одновременно перемещает свою собственную вещательную компанию с 350 сотрудниками в Мирамар, чтобы освободить место для строительства.

Для покупателя, приобретающего недвижимость на этапе до начала строительства, платежеспособность застройщика является единственным крупнейшим незастрахованным риском, и это один из тех редких проектов, где эта проблема практически отсутствует.

Соответствующим риском является концентрация. Покупатель в Ritz-Carlton или Pagani зависит от других застройщиков в плане завершения застройки окружающего района. Покупатель в «Isle of Dreams» делает ставку на одну семью, которая построит продуктовый магазин, офисы, отель, причал для паромов и от семи до девяти дополнительных башен, призванных обеспечить этой недвижимости в Норт-Бэй-Виллидж ту стоимость, за которую она в конечном итоге будет предлагаться.

Концентрированные ставки приносят хорошую прибыль, когда они оправдываются. Диверсификация — это то, что защищает вас, когда они не оправдываются.

↑ Вернуться к содержанию

Аргументы в пользу этого адреса

Настоящей редкостью здесь является не высота здания и не количество удобств. Речь идет о местоположении: 1,1 га открытой береговой линии залива, которая десятилетиями принадлежала одной семье, не имевшей необходимости её продавать, в поселке с населением 8 000 человек, расположенном между Майами и Майами-Бич, — именно в тот момент, когда четыре разных застройщика одновременно решили перестроить эту территорию.

Через десять лет эта дамба станет либо одним из лучших адресов в округе Майами-Дейд, либо поучительной историей о строительстве на уровне моря. Вряд ли будет что-то среднее.

Те, кто покупает на ранней стадии, приобретают версию этой истории, в которой курсирует паром, прогулочная набережная соединяет берега, а по первому этажу наконец-то можно ходить. Это разумная ставка.

↑ Вернуться к содержанию

Часто задаваемые вопросы

Когда будет завершено строительство комплекса «Isle of Dreams»?

Согласно заявлениям застройщика, начало строительства запланировано примерно на 2027 год, при этом сначала необходимо снести существующее офисное здание 1957 года постройки. В ранних маркетинговых материалах в качестве срока завершения указано 2028 год, что не согласуется с указанной датой начала строительства 39-этажной башни. Планируйте на 2029–2030 годы и рассматривайте любые более ранние сроки как ориентировочные до тех пор, пока не будет объявлен строительный контракт.

Является ли «Isle of Dreams» кондоминиумом или зданием для сдачи в аренду?

Этот вопрос публично не решен. Эндрю Ансин заявил, что кондоминиумы приносят более быструю прибыль, но его семья ориентирована на долгосрочное владение, и что решение по-прежнему остается открытым. Бронирование ведется на условиях кондоминиума; зарегистрированные документы определят, что именно получат покупатели. Попросите письменное подтверждение, прежде чем вносить какой-либо депозит.

Можно ли сдавать жилые помещения в аренду и разрешена ли краткосрочная аренда?

Политика аренды пока отсутствует, поскольку еще не зарегистрировано заявление о создании кондоминиума. В частности, правила краткосрочной аренды будут установлены документами ассоциации собственников (HOA) при регистрации и также подчиняются муниципальным постановлениям. Любые заверения, которые вы получаете сегодня относительно возможности сдачи в аренду через Airbnb, являются лишь мнением, а не официальной политикой.

В чем разница между самыми маленькими и самыми большими квартирами?

Гостевые апартаменты площадью 46 кв. м — это именно то, что подразумевает их название: жилье для гостей, размером с гостиничный номер и не предназначенное для постоянного проживания. С другой стороны, квартиры на верхних этажах превышают 372 кв. м, имеют самые высокие потолки в башне и полный вид на залив и горизонт. Между ними расположены апартаменты с двумя и тремя спальнями, которые составляют основную часть здания.

Кто занимается дизайном интерьеров?

Ни один дизайнер интерьеров официально не подтвержден. Arquitectonica является официальным архитектором проекта, и внешний облик башни полностью задокументирован в пакете разрешительных документов, однако спецификации внутренней отделки, комплекты бытовой техники и производители кухонной мебели пока не обнародованы. Рассматривайте любые визуализации, показывающие конкретную внутреннюю отделку, как иллюстративные.

Что такое «Island Walk» и как это влияет на жильцов?

Это общественная набережная, которую North Bay Village прокладывает по своим островам. Здесь она имеет форму зарегистрированного общественного сервитута шириной 5,5 м вдоль береговой линии — постоянного, и именно на этом правовом основании башне был предоставлен уменьшенный отступ от береговой линии.

Жильцы получают благоустроенную набережную с видом на залив; при этом они делят её с другими. Любой, кому требуется частная волноломная набережная, должен тщательно взвесить этот момент.

Как «Isle of Dreams» сравнивается с другими новыми башнями в этом районе?

Среди элитных кондоминиумов, выставленных на продажу в Норт-Бэй-Виллидж, это самый крупный проект, единственный, который является первой фазой генерального плана, контролируемого собственным застройщиком, и единственный, финансируемый за счет семейных средств, а не за счет строительного кредита — но также и единственный крупный проект, цена на который не опубликована.

Проекты «The Ritz-Carlton», «Pagani», «Continuum» и «Shoma Bay» ориентированы на разных покупателей. Чтобы получить сравнительную информацию о ценах, условиях внесения залога и рисках, связанных со сроками сдачи объекта, обратитесь напрямую в Bogatov Realty.

«Камеры движутся на север. Кадр становится окном».

Чтобы ознакомиться с условиями бронирования в «Isle of Dreams» или сравнить этот проект с «Pagani Residences», «Continuum Club & Residences» и «Ritz-Carlton Residences» в Норт-Бэй-Виллидж, свяжитесь с консультантом Bogatov Realty или отправьте запрос на этой странице. Сведения о проектах, высоте зданий, количестве квартир и сроках реализации актуальны на август 2026 года и взяты из документов, поданных в рамках процедуры рассмотрения береговой линии округа Майами-Дейд, а также из опубликованных заявлений застройщиков. Цены пока не объявлены. Перед покупкой сверьте все цифры с зарегистрированными документами застройщика в соответствии с разделом 718.503 Свода законов штата Флорида.

↑ Вернуться к содержанию