Через несколько месяцев после того как, красную ленточку разрезали на открытии сразу двух новых школ в Нью Йорке, амбициозный многоблочный разработчик объявил о проекте с тремя новыми жилыми домами недалеко от школ, предназначенными для размещения преподавателей школ и других городских педагогов.
Многофункциональный проект с лаконичным названием «Деревня Учителей» в центральном деловом районе, является частью продолжающихся усилий по активизации обедневшего города и, с точки зрения охвата и амбициозности, он является одним из наиболее значимых на сегодняшний день, говорят члены проектной группы. В плотно населенной площади, среди выстроившихся друг за другом автостоянок и ветхих складов, мини -окрестность создается с низкой посадкой зданий и отремонтированными тротуарами.
С двумя построенными из шести запланированных зданий, еще три в настоящее время начинают строительство,и проект стоимостью в $160 млн. приходит в движение.
«Как ни крути, этот проект очень успешен, потому что он предоставляет жилье, школы и важную инфраструктуру для окрестности, которая в ней нуждается», говорит Рон Бейт, управляющий член филиала компании-разработчика RBH Group, базирующегося в Ньюарке. Около 20% проекта, а это около 410000-кв футов будет преобразовано в доступное жилье. Говорят, что будет готово 213 квартиры, когда проект завершится в 2015 году.
В сентябре 2013 года три школы в двух зданиях уже были открыты. Две школы расположенные на 230 Халси-стрит из жароустойчивого кирпича и белой стали, созданы известным архитектором Ричардом Мейером, уроженцем Ньюарка, который разработал четыре здания из шести стеклянных зданий «Деревни Учителей». Другая школа, через квартал на 24 улице Майден Лейн, была разработана KSS архитекторами Принстона, Нью-Джерси, которые также проектировали интерьеры для всех школ.
Убедиться в том что, оба здания были готовы открыть свои двери как раз к началу учебного года, было жестким дедлайном для нас, говорит Дуг Фелпс, президент Phelps Construction Group, Нью-Джерси, генерального подрядчика на обеих фазах. «Это не похоже на строительство офисного здания», говорит Фелпс. «Вы не можете позволить себе опоздать. Трудно достижимая дата, которая у вас есть, чтобы двигаться к цели». Он добавляет, что здания на самом деле должны были быть готовы в августе, чтобы дать время школам подготовиться к учебному году.
Проекты застопорились в первой половине 2012 года, когда пришлось бороться с супер-штормом Сэнди. В то время как буря не особо повредила эту часть города, которая расположена в нескольких кварталах от арены Prudential Center, она все же прервала проект, отстраняя коммунальных работников, которые должны были работать на строительстве зданий, от проекта на неопределенный срок. Они должны были отложить свои инструменты в течение нескольких месяцев, чтобы помочь в восстановлении поврежденных частей города, говорит Фелпс.
В результате команде Фелпса пришлось использовать мощное отопление. Всю зиму, они оставались в тепле, используя десятки переносных обогревателей. Целью компании действительно было, в конечном счете, закончить работу, и это произошло всего за несколько недель до того, как проект должен был быть завершен.
Логистика также оказалась сложной на той части проекта, где работа ориентирована на четыре многофункциональных здания. В течение трехлетнего проекта рабочие должны держать окружающие улицы открытыми для движения, в том числе улицу Халси, которая является довольно узкой и переполненной движением, говорит Фелпс. Это означает, что поставки должны быть запланированы все сразу и в 5 часов утра, вместо того, чтобы, начиная с более типичного утра в 7 часов и распространяться в течение всего дня. Если грузовики прибыли днем, они могут остановиться только на 10 минут и уже это, требует от полицейских, временно остановить движение, правило, которое также относится к Hollister Construction.
Чтобы ускорить процесс, десятки рабочих были назначены, чтобы разгружать транспорт, по сравнению с всего лишь одним или двумя в более обычных ситуациях. «Это не было похоже на нормальную работу, когда у вас есть подходящий паркинг», говорит Фелпс.
Со школьным учебным годом в самом разгаре, внимание сейчас направлено на жилье для учителей и связанных с ними специалистов с целью формирования дружного безопасного и профессионального сообщества. Из трех многофункциональных конструкций при проекте, шестиэтажное здание на 35 Майден Лейн, является первым, в очереди на завершение для следующего месяца, говорит Бейт. Это 21 — квартирное здание будет иметь деревянные полы, ванны с фарфоровой плиткой и кварцевые счетчики — отделка, используемая во всех квартирах.
Следующим будет здание на 42 Уильям стрит, с 40 квартирами, которое будет завершено летом этого года. 60 — квартирный блок на 245 Хэлси, откроется в октябре, говорит Бейт. Последнее здание, по 17 Уильям Стрит, все еще находится в заявке, установленной для сборки в следующем году в феврале. Нынешние планы по этому проекту, чтобы включить 90 квартир в четырех этажное строение. Первоначально план предусматривал преобразование существующего девятиэтажного здания, исторической постройки. Но рабочие обнаружили, что грунтовые воды слишком серьезно ослабили здание в течение трех десятилетий, пока оно пустовало, поэтому чиновники проекта говорят, что бы здание готовили к сносу.
«Это были не сложные здания. Это были доступные, разумные структуры», говорит Лев Аргилес, главный инженер-строитель по механике на пяти зданиях, построенных до сих пор.
Тем не менее, эти апартаменты на голову выше того, что компания Аргилеса построила в прошлом, говорит он. Например, вместо того, чтобы через стену упаковывать терминальные кондиционеры или PTACs, обычно встречающиеся в жилье меньшей стоимости, RBH выбрали, отопление и — систему охлаждения с вентилятором, спрятанные в стенных шкафах.
«Интересной вещью об этом проекте было обновление городских аспектов», добавляет Аргилес. Это действительно проект о создании живописных окрестностей в центре города. «Новая инфраструктура требовалось для зданий такого сообщества. В «Деревне Учителей», установлены новые тротуары, чьи концы шире на перекрестках, чтобы сузить трафик улицы и способствовать спокойному движению. Проект также призывал к расширению и удлинению Майден Лейн, которая была создана из переулка, рассекающего блочные дома и упирающегося в Брод-стрит. Это повысило уличную активность, создавая более добрососедские чувства, говорит Бейт.
Из-за высокого уровня преступности города, RBH также установили черные металлические уличные фонари для повышения безопасности и планы для монтирования камер стороннего наблюдения по бокам здания и в отделении милиции. Частные охранники будут также патрулировать улицы в ночное время, говорит Аргилес.
Что до $ 145 млн. в виде субсидий, строительных облигаций и налоговых кредитов, доступных в рамках проекта, в подавляющем большинстве случаев, стройка финансируется государством. Команда разработчиков, которая включает в себя Berggruen Holdings, CI Capital Partners, будет способствовать внедрению как минимум $ 14 миллионов.
Несмотря на довольно глубокие карманы, два здания были сняты с первоначального плана, который содержал изначально проект из восьми зданий. Бейт отрицает, что перерасход средств, сыграл свою роль в решении отказаться от этих зданий.
Бейт, чья фирма владеет в общей сложности 79 объектами в центре города, в том числе «Деревней Учителей», говорит RBH, по прежнему планирует построить последнюю пару, хотя на данный момент он удовлетворен тем, что много движущихся частей пришли в движение так слаженно. «Это разбросанные строительные участки, которые имеют свои проблемы», говорит он. «Но те команды, работающие вместе с городом, успешно преодолели все трудности».