КАК ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ В США
Большинство наших соотечественников предпочитает Флориду другим регионам Соединенных Штатов. Прекрасный климат, стабильность экономики, оживлённая жизнь Майами и его окрестностей привлекают всё больше и больше россиян. Здесь, в Южной Флориде, можно не только восхитительно отдыхать, но и удобно жить, заниматься спортом, вести бизнес и расти семью. Не забывайте, что здесь также существует множество программ для инвесторов. Таким образом, вы можете купить дом в Америке, выгодно вложить капитал и приобрести право на проживание в США.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПОДГОТОВКА
1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНТРАКТА С РИЭЛТОРОМ
По закону, купить дом в США или квартиру можно и без риэлтора, но договор с риэлтором будет защищать Ваши права и предоставит Вам поддержку от профессионалов, которые знают рынок и тонкости законодательства.
2. ВЫБОР АДВОКАТА ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ
Адвокат берет на себя все документы, необходимые для завершения покупки или продажи недвижимости. Адвокат гарантирует чистоту сделки и распределяет средства через депозитный счет (escrow account).
3. РЕГИСТРАЦИЯ БИЗНЕСА В ШТАТЕ ФЛОРИДА
По закону, можно приобрести недвижимость как физическое лицо. Однако, для нерезидентов США, мы рекомендуем приобретение недвижимости в качестве зарегистрированного бизнеса: это позволит свести к минимуму налог при продажи имущества в будущем.
4. ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКОГО СЧЕТА В АМЕРИКАНСКОМ БАНКЕ
Открывать счет в банке на момент оформления сделки не обязательно — деньги могут быть переведены непосредственно на адвоката, если покупка зарегистрирована на депозитный счет (escrow account). Но, в будущем, счет в местном банке необходим для ипотечных платежей. Чтобы открыть счет, вы должны присутствовать в банке и иметь с собой паспорт. Открытие счета занимает 15-20 минут.
ИПОТЕКА
Банки предоставляют ипотечные кредиты сроком до 30 лет по фиксированной ставке. Оформление кредита занимает 20-60 дней. Первоначальный взнос составляет 30-50%. Недвижимость приобретаемая с привлечением ипотеки может быть оформлена физическим или юридическим лицом, зарегистрированным в США.
ESCROW ACCOUNT
Юридические лица имеют специальный счет (escrow счет), который используется исключительно для транзакций по сделкам. На этом счету находятся только деньги клиента, и адвокат имеет право распоряжаться средствами с уведомления и разрешения клиента. Любые нарушения при работе с счетом строго караются законом и могут привести к отзыву лицензии адвоката и судебного преследования.
СОСТОЯНИЕ РЫНКА
По мнению экспертов, цены на рынке недвижимости в США достигли критического минимума. Таким образом, сейчас для вас это наилучший момент, если вы решили купить квартиру в Америке. Меры, принятые правительством США, в ближайшем будущем, приведут к постепенному росту цен до докризисного уровня. На данный момент, рынок недвижимости во Флориде не испытывает особых проблем. Постоянный демографический рост, ограниченность территории и интерес к инвестициям делают этот регион особенно перспективным. Рынок недвижимости в Майами и Южной Флориде ждёт более интенсивный рост цен в сравнении с другими штатами, и момент «ценового затишья» долга не продлится.
ДО ПОКУПКИ
(1-2% от предлагаемой цены)
5. ПИСЬМЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПРОДАВЦУ О ПОКУПКЕ
После того как вы посмотрели с риэлтором объекты и приняли решение, риэлтор поможет вам сделать предложение продавцу. Основываясь на статистике продаж аналогичных объектов за 6-12 месяцев, определяется рыночная стоимость объекта. Эта цена указывается в письменном предложении, в то время как первоначальный взнос передается на escrow счет адвоката, который может быть восстановлен в случае несостоявшейся сделки, по причине не зависящей от покупателя.
6. ПЕРЕГОВОРЫ С ПРОДАВЦОМ
Продавец может оспорить предложение и сделать встречное предложение по цене. Процесс продолжается до достижения соглашения. Паралельно обговариваются другие условия: сроки (дата закрытия сделки), финансирование, состояние имущества и т. д. Переговоры осуществляются через риэлтора.
7. ПОДПИСАНИЕ КОНТРАКТА
(5% -10% от соглсасованной на переговорах цены)
Окончательный контракт на покупку подписывается обеими сторонами после полного согласования основных параметров сделки (цена, сроки, депозит). Покупатель перечисляет второй депозит, который возвращается ему в случае несостоявшейся сделки по причине, не зависящей от покупателя.
8. ИНСПЕКЦИЯ СОБСТВЕННОСТИ
($ 150 — $ 500 — стоимость инспекции зависит от размера имущества)
Покупатель, в течении 2-7 дней инспектирует состояние объекта — самостоятельно или с помощью профессионального инспектора. Если нет замечаний о состоянии недвижимости, сделка продолжается. Адвокат определяет чистоту титула недвижимости (1-2 недели) и проверяет, нет ли каких-либо обременений или задолженностей. Все обременения должны быть устранены продавцом до или в момент передачи покупателю прав собственности. Если дом многоквартирный, покупателю необходимо получить одобрение на поселение у ассоциации жильцов здания.
ПОКУПКА
9. ЗАКРЫТИЕ СДЕЛКИ И ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ
В заранее назначенный день в офисе адвоката по регистрации сделки, права собственности переходят к покупателю и окончательные взаиморасчеты покупателя с продавцом будут завершены между покупателем и продавцом, а также всеми третьими лицами, участвующими в сделке. Перед подписанием документов, покупатель переводит оставшуюся часть суммы на escrow счет.
ЮРИДИЧЕСКИЕ РАСХОДЫ
В штате Флорида, комиссионное вознаграждение риэлтору платит продавец недвижимости. Покупатель, в свою очередь, берет на себя услуги адвоката по регистрации сделки. При покупке без привлечения финансирования банка, на каждые $ 100,000 от цены объекта, $ 500-600 расходов на обеспечение проверки на «чистоты титула» — то есть на оплату юридических услуг. При закрытии сделки, адвокат по регистрации сделки составляет специальный акт, где учтены все расходы покупателя и продавца, связанные с куплей-продажей. Таким образом, каждая из сторон несет свою часть дополнительных расходов (проверка титула на кредическую чистоту, оформление нового титула на покупателя, и т.д.).
ПОСЛЕ ПОКУПКИ
($ 200 — $ 5000, в зависимости от уровня комплекса, набора инфраструктуры и размера апартаментов)
10. Если вы хотите купить квартиру в США, необходимо учитывать обязательные ежемесячные платежи жилых комплексов, которые включают: страховка здания, вывоз мусора, парковка, кабельное телевидение, интернет, охрана, валет-паркинг, техническое обслуживание здания и его окрестностей, содержание всех объектов инфраструктуры комплекса, ландшафтные работы и благоустройство. Для прибрежных комплексов, также включается пляжный клуб, а иногда собственная гавань с причалами.
11.Ежегодный налог на имущество (оплачивается в ноябре) — 2% от оценочной стоимости жилья.