ВОПРОСЫ ПРОБЛЕМНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, С КОТОРЫМИ СТАЛКИВАЮТСЯ ПОКУПАТЕЛИ И ПРОДАВЦЫ
В настоящий момент в Южной Флориде достаточно много проблемной недвижимости, которая, так или иначе, охватывает большую часть рыночного сегмента. Приобретение кредиторами недвижимости в счет погашения долга заемщика или лишение права выкупа заложенного должником имущества, стали уже привычными ситуациями для большего числа специалистов на рынке недвижимости. Но здесь важно учитывать, что для иностранных клиентов, эти неприятные моменты являются не только пугающими и неясными, а так же могут представлять серьезные осложнения в ходе сделки и иметь юридические последствия.
В данной статье мы постараемся максимально осветить ряд ключевых моментов и часто задаваемых вопросов, связанных с приобретением проблемной недвижимости, на которые необходимо обращать особое внимания как Продавцам, так и зарубежным Покупателям. Обращаем Ваше внимание, что все приведенные ниже ситуации непосредственно отличаются друг от друга, так как в каждой сделке есть свои определенные нюансы, поэтому материал лишь тезисно охватывает основные моменты.
ИНОСТРАННЫЕ ПОКУПАТЕЛИ ПРОБЛЕМНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Большинство иностранных покупателей могут быть обеспокоенными стабильностью иностранного правительства и снижением цен на первичную недвижимость, поэтому берут во внимание разницу курса валют при рассмотрении недвижимости на рынке в Южной Флориде. Несмотря на то, что такая тенденция закрепляется и не может не обнадеживать, крайне необходимо дать грамотную консультацию покупателям, которые рассматривают вариант приобретения проблемной недвижимости. Существует ряд многим немаловажных вопросов, которые могут возникнуть у Покупателя. Приведем и рассмотрим несколько конкретных примеров.
ПРОДАЖИ БЕЗ ПОКРЫТИЯ
Зачастую, приобретение недвижимости в рамках заключения сделки без покрытия – на первый взгляд, оптимальное предложение как для Продавца, так и Покупателя - инвестора. Здесь важно учитывать, что в большинстве случаев, это и максимально предпочтительный выбор кредитора, выставляющего взыскание, поэтому этот момент процесса переговоров первостепенен. Однако, как показывает практика большинства специалистов в сфере недвижимости, такие сделки могут стать источником разочарования и повлечь за собой ряд неприятных последствий. Что же делать при возникновении подобного рода ситуации? Во-первых, Покупателям необходимо нанять высококвалифицированного адвоката для оказания консультаций, а также выступления в роли защиты во всех вопросах по правам собственности, составлении договоров, претензий.
Немало вопросов возникает у Покупателя при заключении договора по стандартам контракта FAR и FAR/BAR, а также его Дополнительным соглашениям касательно условий сделки без покрытия. На момент подписания Покупатель должен быть осведомлен:
- Может ли Покупатель расторгнуть сделку, если подтверждение Продажи без покрытия к назначенному сроку не получено?
- Кто несет ответственность за положенное техническое обслуживание и за уплату коммунальных взносов, накопившихся с момента прекращения Продавцом оплаты?
- Кому из сторон подлежат расходы на заключение сделки? Что характерно в этой ситуации при заключении обычных сделок и насколько отличаются условия договора при этом?
- С какого момента стоит учитывать окончательную Дату вступления в силу договора по осуществлению финансирования, внесения авансовых платежей и выполнению осмотров?
- Какое место имеет Вторичная ипотека в рамках недвижимого имущества, по которому производится сделка? Насколько согласование Первого заимодателя не может повлиять на права держателя залога по Вторичной ипотеке?
Вполне естественно, что вопросы подобного характера постоянно возникают у иностранных покупателей, в независимости от того, оформляется ли это сделка без покрытия или обыкновенная продажа. Как и в какие сроки возможно получить права собственности при покупке проблемной недвижимости? Каковы могут быть налоговые последствия в рамках положения Закона об иностранных инвестициях в недвижимость и ипотечному кредиту.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ КРЕДИТОРОМ В ВОЗМЕЩЕНИЕ ДОЛГА ЗАЕМЩИКА
При возникновении ситуации, когда сделку без покрытия завершить не удается, кредитором предъявляется прошение взыскать недвижимое имущество у Ответчика в судебном порядке, установленном законодательством.
Как правило, проблемная недвижимость выставляется на продажу сразу после того, как Свидетельство о регистрации права собственности в процессе Принудительной продажи получено. Чтобы максимально обезопасить себя, Иностранным Покупателям следует принимать во внимание нескольких нюансов, которые могут возникнуть при покупке проблемной недвижимости, и следствие чего, подойти к вопросу о найме высококвалифицированного адвоката, представляющего Ваши интересы, со всей ответственностью.
Итак, рассмотрим некоторые из нюансов, которые могут возникнуть в процессе сделки:
- На сколько возможны и чем грозят неурегулированные санкции и законные удержания имущества за долги, которые не были учтены в ходе судебного процесса, осуществляемого в отношении прав собственности?
- Уплачены ли были налоги, так как при судебном взыскании они также не были списаны?
- Необходимо установить Стандартные положения Закона и другие расходы, в рамках которых Продавцы будут осуществлять сделку по приобретению в собственность недвижимость кредитором в возмещение долга заемщика. Основные требования Покупателя дать Согласие в соответствии с условиями Дополнительного соглашения, разработанного Продавцом к основному Договору и, на основании которого осуществляется сделка по приобретению недвижимости в счет возмещение долга заемщика.
- Наличие агента по правовому страхованию, который обеспечит полную страховку недвижимости для иностранного Покупателя, а также осуществит сделку по приобретению недвижимости в собственность кредитором в счет возмещение долга заемщика. При наличии данного агента ко времени завершения сделки он выступает в роли защиты Покупателя от оговорок покрытия, чтобы избежать серьезных правовых последствий, которые могут всплыть в ходе сделки.
- Имел ли место быть иск об обращении взыскания в ходе процесса? Был ли он отклонен должным образом, находясь на стадии рассмотрения в отношении объекта недвижимости?
- Надлежащим ли образом были соблюдены положения Параграфа 718.116 Гражданского кодекса штата Флорида, регулирующие такие правовые аспекты как то, что Ассоциация не имеет права предпринимать попыток производить новые взыскания с Иностранного Покупателя.
ВОПРОСЫ В ОТНОШЕНИИ КОНДОМИНИУМА
Независимо от формы оформления сделки, будь то сделка без покрытия или приобретение недвижимости кредитором в счет возмещения долга заемщика, всем Покупателям без исключений, необходимо уточнить моменты касательно финансовой стабильности Ассоциации владельцев кондоминиумов, а помимо прочего, разрешить смежные юридические вопросы, которые могут возникнуть при условии, если Ассоциация является финансово не стабильной. К таким вопросам относятся:
- Различного рода взносы, связанные с нехваткой заложенных в бюджет средств, сокращение пакета услуг сервиса в целях экономии бюджета, а также всевозможные увеличения выплачиваемых взносов в будущем.
- Для Ассоциаций также могут быть увеличены и судебные издержки, связано это, в первую очередь, со значительным количеством должников, а также с неприятными моментами, которые могут возникнуть при рассмотрении к одобрению заявок на получение кредита со стороны как Федеральной национальной ипотечной ассоциации, так и Федерального управления жилищного строительства. В обоих случаях это отражается на стоимости приобретаемой Вами недвижимости.
- Ценовые изменения на рынке недвижимости как результат арендных ограничений.
ИНОСТРАННЫЕ ПРОДАВЦЫ ПРОБЛЕМНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Ни для кого не секрет, что за прошедшее десятилетие достаточно большое количество иностранных граждан стали владельцами значительной части рынка недвижимость в Южной Флориде.
Для приобретения апартаментов в любой из частей Флориды большинство лиц обращались к услугам ипотечного кредитования. Важным моментом здесь является размер их обязательств перед банком, который может превышать стоимость арендой платы. Таким образом, образуется двойственная ситуация: с одной стороны, владельцы не уверены в своих правах, а с другой, выражают желание, как можно раньше начать процедуру продажи объекта недвижимости таким образом, чтобы в случае банкротства или иных форс-мажорных обстоятельств, были предусмотрены все юридические последствия. Данные сложности могут вызвать ряд затруднений, что существенным образом осложнит процесс сделки, особенно у иностранных граждан. Здесь следует учесть несколько основных моментов:
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПЕРЕД ИПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ ПО ВЕКСЕЛЮ
Независимо кто является владельцем собственности, будь то компания (офшорная или домашняя) или физическое лицо, иностранный владелец недвижимости берет на себя личную ответственность по Векселю. В том случае, если компания выступает в качестве собственника, как правило, имеет место быть Личная гарантия. В связи с этим, иностранный владелец обязан вести переговоры лично или через агента по недвижимости, так как освобождение от ответственности может быть достаточно затруднительным. Данная важность обуславливается тем, что большое число иностранных граждан желает максимально сохранить и преумножить свою кредитную историю для следующей покупки очередной недвижимости при условии ипотечного кредитования.
Основным моментов здесь является оформление заявки на участие в сделке без покрытия, так как могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием у Покупателя номера социального страхования или ИНН. Это может замедлить ход сделки в силу того, что будет проблематично собрать все необходимые финансовые документы, установленные кредитором, участвующим в сделке без покрытия. При оформлении данной сделки необходимо решить все вопросы как можно раньше.
ЗАКОН ОБ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТИЦИЯХ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Сегодня, все специалисты, работающие в сфере недвижимости, знакомы с положениями Закона об иностранных инвестициях в недвижимость (FIRPTA). Однако необходимо учитывать важность понимания, как Закон об иностранных инвестициях в недвижимость влияет на сделки без покрытия с участием иностранного Продавца. Данный вопрос является основным и не теряет своей актуальности. Иностранному Продавцу с капиталом в обязательном порядке необходимо оплатить десять процентов удержания с чистой выручки от продажи имущества. Но, в случае с проблемной недвижимостью, все обстоит несколько иначе.
Федеральная налоговая служба США не разграничивает ни Продавцов с капиталом, ни Продавцов проблемной с недвижимостью, поэтому требуемое Законом об иностранных инвестициях удержание, имеет место быть в обоих случаях. Следовательно, для выполнения данных положений, регламентированных Законом, Продавец, участвующий в сделке без покрытия, должен по окончании сделки оплатить десять процентов от стоимости. Помимо этого, требования Закона об иностранных инвестициях в недвижимость и в отношении Продавца. Отсюда следует, что гораздо лучше сразу пояснить Продавцу с проблемной недвижимостью, что его ждет выплата в любом случае, чем ждать неприятных сюрпризов в процессе оформления сделки и по ее завершению.
НЕТ ТЮРЕМНОМУ СРОКУ ЗА НЕУПЛАТУ ДОЛГА!
Большинство иностранных владельцев проблемной недвижимости крайне обеспокоены затянувшимися последствиями того, что их собственность находится в шатком состоянии, так как знают, что с точки зрения бизнеса не имеет смысла выплачивать взносы за объект, если сумма по ним превышает ежемесячную арендную плату. Это вполне объяснимо, ведь людям присуще беспокоиться о том, о чем они не знают. К примеру, бытует мнение, что иммиграционный статус (Грин-карта или виза) находится в зоне риска. Эти опасения, в целом, безосновательны в силу того, что долговые обязательства по векселю или закладной являются аспектом исключительно гражданского права. Данный иск может быть предъявлен исключительно в гражданском суде.
Иностранному лицу, имеющему задолженность в имущественных выплатах, доступны многие механизмы защиты в случае принудительной продажи. Вам потребуется помощь высококвалифицированного специалиста в области жилищного права, который поможет собрать и предоставить всю необходимую информацию. Таким образом, резюмируем, что поддаваться панике в данной ситуации не стоит, потому что всегда существуют различные варианты по реструктуризации долга. Безусловно, их реализация может потребовать немало времени и сил, к тому же, не исключено, что Вам придется оплатить ряд услуг налоговых консультантов. Однако, хуже оставлять без внимания проблемы подобного характера, которые однозначно приводят к еще более сложной ситуации и сами собой не решаются. Помните, помощь можно получить всегда, а своевременное обращение к услугами квалифицированных специалистов в условиях сегодняшнего рынка является крайне необходимым.