«Это здание открылось под названием „Flagler Oasis“ для арендаторов; теперь здесь живут собственники».
С балкона на верхних этажах, выходящего на восток, небоскребы Downtown и Brickell заполняют горизонт, словно освещенная стеклянная стена.
Внизу, на NW 1st Street, в районе Little Havana кипит утренняя жизнь, а восьмиэтажное здание, построенное для арендаторов, постепенно переходит в собственность — квартира за квартирой.
Centralis Residences, Little Havana
От «Flagler Oasis» до «Centralis»: проект и его застройщик
«Centralis Residences» — один из немногих жилых комплексов в Little Havana, который покупатель может осмотреть, сдать в аренду и оформить сделку, не дожидаясь, пока уберут строительный кран. Здание насчитывает 100 квартир и расположено на северо-восточном углу квартала площадью 0,94 гектара, ограниченного улицами NW 1st Street, NW 12th Avenue и West Flagler Street.
Gamla Cedron Group приобрела этот участок в 2018 году за чуть более 11 миллионов долларов и построила первую башню, привлекая компанию Blue Water Builders в качестве генерального подрядчика. Строительство было завершено 5 октября 2023 года под названием «Flagler Oasis» — это жилой комплекс, предназначенный для сдачи в аренду, и первая фаза трехэтапного плана.
В конце 2025 года застройщик изменил курс, переименовал здание в «Centralis» и нанял группу Solis Chirino из агентства Douglas Elliman для продажи квартир в качестве кондоминиумов. Действующим арендаторам была предложена возможность выкупить квартиры, в которых они уже проживали. Декларация о создании кондоминиума была зарегистрирована 26 августа 2026 года.
Таким образом, «Centralis» представляет собой объект, преобразованный в кондоминиум в центре Майами, а не обещание, данное на этапе до начала строительства. Разница носит практический характер: сантехника, лифты и система кондиционирования уже прошли испытание майамскими температурами при полной заполняемости, а планировки существуют в виде реальных комнат, в которых можно побывать, а не в виде визуализаций, которым приходится доверять.
Для покупателей, желающих приобрести готовые к заселению квартиры в Майами по стартовой цене, которую рынок новостроек больше не предлагает, эта история и является самим продуктом.
Застройщик специализируется именно на такого рода репозиционировании. Gamla Cedron Group была образована в 2008 году как партнерство под руководством основателя и президента Шаула Мишала, который ранее основал Elad Group Florida — частное подразделение Tshuva Group, занимающееся недвижимостью на юго-востоке США.
По собственным подсчётам компании, она работала над девятью объектами кондоминиумов и многоквартирных домов, насчитывающих в общей сложности около 1 100 квартир, а также над семью коммерческими объектами во Флориде и на Среднем Западе, имея многолетний опыт покупки и реструктуризации проблемных кондоминиумов.
Одна деталь говорит больше, чем весь портфель: компания указывает адрес 1110 NW 1st Street в качестве своего корпоративного адреса. Застройщик, чей собственный офис находится в этом здании, имеет все основания поддерживать его в хорошем состоянии.
Здание: среднеэтажное сооружение от Behar Font & Partners
Архитектором выступила компания Behar Font & Partners из Корал-Гейблс, чьи проекты в Майами варьируются от 70-этажной башни «Okan» в центре города до комплекса «Меррик-Манор» в Корал-Гейблс, жилого комплекса «Gables Ponce» на 367 квартир и проекта «The Julia» в Аллапатте.
В случае с «Centralis» задачей было не создать впечатляющий элемент городского пейзажа, а построить функциональное среднеэтажное здание, и фасад отражает именно это: белые и серые штукатурные плоскости, акцентные панели темно-синего цвета и расположенные друг над другом балконы с изящными металлическими перилами в каждой квартире.
Конструкция здания выполнена из бетонных блоков и штукатурки, а все окна остеклены ударопрочным стеклом. Двухуровневый стеклянный вестибюль соединяется с крытым гаражом, где для каждой квартиры предусмотрено собственное парковочное место. Вид на горизонт открывается из квартир, выходящих на восток; из квартир, выходящих на запад, вид на закат открывается через террасу у бассейна.
Здесь ничто не претендует на дизайнерскую награду, и это является преимуществом в данном ценовом диапазоне. Все усилия были направлены на то, чем жильцы пользуются каждый день: балкон в каждой квартире, крытое место для каждой машины и окна, на которые в сентябре не нужно ставить штормовые ставни.
Квартиры и цены: пять типов планировок
План этажей комплекса Centralis Residences включает пять вариантов планировки: от компактных однокомнатных квартир до единственной модели с тремя спальнями. Указанные ниже цены являются самыми низкими из тех, которые нам удалось подтвердить на данный момент; в данном комплексе отсутствует система ценообразования на этапе до начала строительства, поэтому каждая цифра отражает реальную стоимость доступной квартиры, а не стартовую цену.
Для покупателей, сравнивающих квартиры, выставленные на продажу в районе Little Havana, это одни из самых низких стартовых цен для зданий, построенных в течение последних пяти лет.
| Планировка | Комнаты | Площадь, м² | Цена от |
|---|---|---|---|
| The Havana | 1 спальня / 1 ванная | 57,7–63,3 | 334 000 $ |
| The Haven | 1 спальня / 1 ванная | 66,5 | 375 000 $ |
| The Palm | 2 спальни / 2 ванные | 84,7–91,6 | 421 000 $ |
| The Atlantic | 2 спальни / 2 ванные | 98,1 | 445 000 $ |
| The Oasis | 3 спальни / 2 ванные | 132,9 | По запросу |
«The Havana» — это функциональная планировка: кухня расположена вдоль задней стены, гостиная выходит на балкон, а спальня находится рядом с ней и имеет собственное окно и шкаф для одежды, расположенный рядом с ванной.
«The Haven» использует угловую планировку, что позволяет разместить самую просторную односпальную квартиру в здании с более глубокой гостиной зоной и балконом, опоясывающим квартиру по периметру.
«The Palm» — это двухспальная квартира для инвесторов: спальни расположены в противоположных концах планировки, каждая со своей ванной комнатой, поэтому два арендатора или два взрослых человека никогда не будут делить общую стену.
«The Atlantic» реализует ту же идею на нестандартной угловой планировке с просторными шкафами в обеих спальнях.
«The Oasis» добавляет третью спальню и балкон, проходящий через две комнаты.
Каждая квартира имеет открытую кухню с кварцевыми столешницами, потолки высотой примерно 2,7 метра, встроенную стиральную и сушильную машины, светонепроницаемые шторы в спальнях и собственный балкон площадью от 3 до 9 квадратных метров. Полы — виниловая доска под дерево: разумное покрытие для здания, первые годы существования которого были посвящены сдаче в аренду. Бытовая техника и сантехника среднего ценового сегмента.
Согласно условиям продажи застройщика от августа 2026 года, покупка осуществляется по трёхэтапной схеме оплаты: 5 % в качестве задатка за бронирование, ещё 10 % при заключении договора для инвесторов или 5 % для покупателей, которые будут проживать в квартире, и остаток при оформлении сделки. Перед бронированием уточните актуальные условия в договоре купли-продажи.
Удобства: терраса у бассейна, клубная комната и круглосуточный фитнес-центр
Комплекс удобств соответствует масштабам здания, что находит отражение в бюджете ассоциации. Здесь нет спа-салона, службы консьержа и ресторана на крыше. То, что есть, используется ежедневно.
Терраса у бассейна и солнечная терраса
Центральным элементом открытой террасы является бассейн с шезлонгами и отдельными беседками; на той же террасе расположены зона для загара и зоны для приготовления барбекю. На практике здесь наиболее оживленно после работы, когда жара спадает.
Клубная комната и фитнес
Гостиная для жильцов с бильярдным столом и зоной отдыха выходит прямо на террасу у бассейна и служит одновременно местом для общения жильцов. Фитнес-центр открыт круглосуточно и без выходных; в нём установлены кардиотренажеры, силовые станции и свободные веса. Также указан бизнес-центр.
Повседневная организация
Вход осуществляется с помощью брелока, на территории круглосуточно дежурит охрана, а доставку посылок принимает специальная комната для посылок. В здании разрешено проживание с домашними животными, и, согласно данным объявления, допускаются собаки весом более 9 килограммов, что устраняет распространенную проблему в кондоминиумах Майами.
Расположение: Риверсайд, северо-восточный угол Литтл-Гаваны
Centralis расположен в районе Riverside в Little Havana, в одном квартале к северу от West Flagler Street и к западу от Courthouse District. Недвижимость в этом уголке Little Havana ценится скорее за удобное расположение, чем за живописные виды: по шкале Walk Score этот адрес получил 92 балла из 100, по шкале Transit — 59, а по шкале Bike — 69.
- В пределах 160 метров останавливаются семь автобусных маршрутов, в том числе маршрут Metrobus № 11, идущий по Flagler Street в сторону Downtown, маршруты «Little Havana Connection» № 207 и 208, а также бесплатные маршруты троллейбуса City of Miami — «Little Havana» и «Stadium».
- Ближайшая станция Metrorail, Culmer, находится на расстоянии 1,3 км, что составляет примерно 23 минуты ходьбы. Кольцевая линия Metromover проходит в 1,8 км к востоку, а станция «MiamiCentral» линии Brightline — в 1,9 км.
- В непиковое время поездка на автомобиле до центра города занимает около 5 минут, до Brickell — 8 минут, до Coral Gables — 10 минут, а до Miami Beach — 20 минут. До «Brickell City Centre» — 2,3 км.
- Международный аэропорт Майами находится примерно в 10 км к западу по шоссе SR-836: примерно 15 минут в непиковое время и вдвое дольше в часы пик по будням.
- Для повседневных покупок в 1,2 км находится магазин Winn-Dixie, в 1,4 км — супермаркет Presidente, а в 1,4 км — Publix.
- Среди кондоминиумов, расположенных рядом с парком «LoanDepot», мало кто находится ближе: парковка «Home Plate» стадиона находится в 900 метрах от входа в здание, что составляет примерно 12 минут ходьбы в дни матчей. Стадион «Nu Stadium», открывшийся в «Miami Freedom Park» 4 апреля 2026 года как домашняя арена клуба «Inter Miami», расположен примерно в 6,5 км к западу, чуть не доезжая до аэропорта.
- Health District начинается примерно в 1,6 км к северу. Больница «Jackson Memorial», башня UHealth, офтальмологический институт «Бэском Палмер» и детская больница «Holtz» составляют основу района, который застройщик описывает как второй по величине медицинский район в стране.
- Река Майами протекает примерно в 800 метрах к северу; на её берегах расположены рестораны «Kiki on the River», «Seaspice» и «Casa Neos», а в нескольких минутах езды вверх по течению — новый торговый центр «River Landing Shops» с набережной, пристанью для яхт и продуктовым магазином.
Не менее важно то, чего в этом районе нет. Calle Ocho находится примерно в 1,1 км к югу от Centralis, а до Domino Park и Ball & Chain пешком — ближе к 1,6 км. В пределах пешей доступности нет вида на воду и нет пляжа.
Показатель «Transit Score» равный 59 означает, что для большинства домохозяйств автомобиль по-прежнему остается практичным выбором. Кроме того, шоссе SR-836 находится в зоне строительных работ: двухъярусная скоростная автомагистраль FDOT и мост I-395 Signature Bridge по планам должны быть завершены в конце 2029 года, а до тех пор будут периодически закрываться на ночь.
Выходные между NW 1st Street и Calle Ocho
Суббота здесь начинается поздно, и именно на Флаглер-авеню:
- К девяти часам из «ventanitas» вдоль Западной Флаглер-авеню уже подают «cafecito» через прилавок в чашечках размером с наперсток, а автобус № 11 проносится мимо в направлении Даунтауна. Прогулка на юг к Calle Ocho — это не тот участок, который можно увидеть на открытках: восемь кварталов, которые больше похожи на жилой район, чем на место из туристического путеводителя.
Открыточная картинка начинается у «Los Pinareños Frutería» — открытого фруктового ларька, где главным хитом является «coco frio» на вынос, который вскрывают и подают с соломинкой. На другой стороне Calle Ocho столики в парке Максимо Гомеса, который все называют «Домино-парком», к концу утра уже заполнены, и слышно щелканье костяшек и споры ещё до того, как их увидишь.
По словам местных жителей, многие из игроков делят эти столики уже десятилетиями. По соседству Azucar Ice Cream Company продает мороженое «Abuela Maria» — вкус, созданный на основе печенья «Мария», которое каждая кубинская бабушка хранит в шкафу.
- К началу дня прогулка домой становится той самой причиной, по которой существует терраса у бассейна. Остаток дня уходит на отдых в беседках и приготовление барбекю, а закат наступает прямо над террасой.
- Вечер — это выбор. Café La Trova, расположенное по адресу 971 SW 8th Street, — вариант для взрослых: бар в стиле кантинеро от Хулио Кабреры, построенный вокруг классических кубинских ромовых коктейлей.
Ball & Chain, расположенный в нескольких кварталах к западу, стоит на Calle Ocho с 1935 года; его сцена имеет форму гигантского ананаса, каждую ночь здесь играет живая музыка без входной платы, а по четвергам уроки сальсы бесплатны. В последнюю пятницу месяца «Viernes Culturales» наполняет улицу художниками и музыкой.
Честно говоря: парк «Domino» пустеет к раннему вечеру, а после наступления темноты участок обратно до NW 1st Street становится настолько тихим, что разумнее всего воспользоваться сервисом совместных поездок. В январе прогулка доставляет удовольствие. В августе, когда жарко, вы осилите эту дистанцию разве что один раз.
Инвестиционная привлекательность: арендная доходность с момента заключения сделки
Среди квартир, выставленных на продажу в районе Little Havana, проект «Centralis» создан специально для инвесторов, которым важна не столько дата сдачи объекта, сколько возможность получения дохода уже на данном этапе. Некоторые квартиры продаются с уже проживающими в них арендаторами; согласно списку аренды застройщика на август 2026 года, однокомнатные квартиры сдавались по цене от 1 944 до 2 374 долларов в месяц, а двухкомнатные — от 2 650 до 2 877 долларов.
Политика сдачи в аренду является самой отличительной особенностью этого здания. Владельцы могут заключать до 12 договоров аренды в год со сроком не менее 30 дней; посуточная и недельная аренда, включая проживание по типу Airbnb, не допускаются.
Многие ассоциации владельцев в Майами разрешают заключать только один или два договора аренды в год, поэтому такая структура открывает рынок, который обычно закрыт для типичных зданий: меблированное жилье с помесячной арендой для приезжих медсестер и ординаторов, работающих в Медицинском районе, сотрудников, направленных компаниями на командировку, и приезжающих погостить семей. Перед принятием решения о финансировании сверьте окончательную формулировку с зарегистрированным заявлением и правилами.
Ежемесячные взносы в ассоциацию составляют около 9 долларов за квадратный метр, или примерно 520 долларов за самую маленькую квартиру с одной спальней, однако в объявлениях MLS приводятся несогласованные цифры, включая как 601, так и 716 долларов за одну и ту же квартиру площадью 66,5 квадратного метра; единственной достоверной цифрой является зафиксированный в документах бюджет.
Например, квартира «Havana» площадью 59,4 квадратного метра, выставленная на продажу за 349 000 долларов и сдаваемая в аренду за 2 159 долларов в месяц (что соответствует среднему значению диапазона цен на квартиры с одной спальней), приносит 25 908 долларов в год, что составляет валовую доходность 7,4 %.
Если вычесть около 6 440 долларов взносов в товарищество собственников и налог на недвижимость в размере около 5 600 долларов (исходя из суммы налога за 2025 год для сопоставимой квартиры), доходность до вычета страховых взносов, затрат на вакантные квартиры и управленческих расходов составит около 4,0 %. Налоги могут вырасти после переоценки объекта в результате продажи.
Рыночные данные подтверждают этот ценовой диапазон. По данным MIAMI REALTORS® + RWorld, в сентябре 2026 года медианная цена продажи квартиры в Майами-Дейд составила 417 090 долларов, что на 0,69 % ниже, чем годом ранее, в то время как продажи вблизи медианы в 400 000 долларов выросли на 15 %, а на долю покупателей, оплачивающих покупку наличными, пришлось 49,4 % всех покупок квартир.
Цены на Centralis находятся примерно на 20 % ниже этой медианы по округу, что позволяет отнести его к числу квартир в Майами стоимостью менее 400 000 долларов в здании, построенном в этом десятилетии. В активных объявлениях о продаже запрашиваемая цена составляет от 4 530 до 5 880 долларов за квадратный метр.
Три конкурирующих здания представляют собой альтернативные варианты:
Havana Enclave — проект компании Astor Companies на 179 квартир по адресу 315 NW 27th Avenue — в середине строительства перешел с аренды на продажу квартир; цены на небольшие планировки (от 42 до 89 кв. метров) начинаются примерно с 366 685 долларов, но строительство ещё продолжается, а сдача запланирована на конец 2026 года; объект расположен примерно на 2,4 км дальше к западу.
River District 14 по адресу 1420 NW 14th Avenue в Аллапатте, спроектированный той же компанией Behar Font & Partners, разрешает посуточную аренду и сдает меблированные квартиры, но цены на студии начинаются от 476 000 долларов, а коммунальные платежи составляют около 13 долларов за квадратный метр.
Flow House в Miami Worldcenter — ещё одно высотное здание, ранее использовавшееся для сдачи в аренду, а теперь преобразованное в кондоминиум, — разрешает краткосрочную аренду и предлагает обширную программу оздоровительных услуг, однако в недавних объявлениях о продаже квартир с одной спальней цена составляла от 8 890 до 9 430 долларов за квадратный метр, что примерно в 1,5–2 раза превышает диапазон цен в Centralis.
Если стратегия основана на получении дохода от посуточной аренды, то River District 14 или Flow House подойдут лучше. Если же стратегия заключается в низкой базовой стоимости, наличии действующих арендаторов и гибкости ежемесячных платежей, ни один из этих трех вариантов не предлагает такую комбинацию.
Что следует проверить перед покупкой
Здание сдано в эксплуатацию; ассоциация собственников создана недавно. Поскольку устав был зарегистрирован только в этом году, бюджет и резервные фонды практически не имеют истории формирования. Попросите предоставить текущий бюджет, график пополнения резервных фондов, а также отчет о состоянии конструкции, который в соответствии с законами штата Флорида о кондоминиумах, вступившими в силу после 2022 года, обязателен для зданий высотой три этажа и более.
Узнайте также, как застройщик выполнил требования раздела 718.618 Свода законов штата Флорида, согласно которому застройщики обязаны формировать резервные фонды или предоставлять гарантии на крышу, конструкцию и основные инженерные системы здания.
На этапе продажи многие соседи будут арендаторами, а застройщик сохранит за собой блок сданных в аренду квартир. Это является преимуществом для инвесторов и фактором, который следует учитывать владельцам-жильцам, желающим, чтобы здание полностью управлялось собственниками.
Остальная часть квартала пока не достроена. В 2022 году компания Gamla Cedron подала планы на строительство 16-этажной башни на 248 квартир по адресу 1150 NW 1st Street, непосредственно к западу от Centralis, а также восьмиэтажного офисного здания на West Flagler, которые Комиссия по городскому развитию города рекомендовала к утверждению. В ноябре 2025 года застройщик сообщил изданию The Real Deal, что ещё не принял решение, будет ли следующее здание сдаваться в аренду или представлять собой кондоминиум, и сроки реализации проекта не объявлены.
Если проект будет реализован, вид на закат с террасы у бассейна, выходящей на запад, изменится, а по соседству начнутся строительные работы; квартиры с видом на горизонт, выходящие на восток, не попадут в зону застройки. Плюсом проекта является многофункциональный квартал на 350 домов с торговыми площадями и офисами на первом этаже.
В описании объявлений о продаже указано, что одобрение Fannie Mae находится на рассмотрении. До тех пор, пока оно не будет получено, получить стандартные кредиты с низким первоначальным взносом сложнее, поэтому уточняйте у своего кредитора текущий статус здания.
Наконец, темпы продаж остаются умеренными. По состоянию на ноябрь 2026 года два объекта находились на рынке около года, что дает осмотрительному покупателю возможность вести переговоры.
Для кого предназначен Centralis
Рынок новостроек Майами продает будущее: визуализацию, залог и трёхлетнее ожидание. Centralis продаёт настоящее. Квартиры уже построены, с балконов открывается вид на уже существующий горизонт, жильцы платят аренду первого числа каждого месяца, а цена ниже медианы по цене на квартиры в кондоминиумах округа.
Это не престижный объект, и он не претендует на это. Это хорошо построенный среднеэтажный дом на оживлённой улице, в шаговой доступности от Calle Ocho, который передаётся от владельца тем, кто в нём живёт.
Часто задаваемые вопросы
Проект «Centralis Residences» уже завершен или находится на стадии подготовки к строительству?
Проект завершен. В здании проживают жильцы с момента его открытия в качестве арендного жилья, а кондоминиум в настоящее время официально зарегистрирован, поэтому сделка по покупке заключается практически так же, как при перепродаже. Нет необходимости следить за графиком строительства.
Могу ли я сдавать свою квартиру через Airbnb?
Нет. Бронирование на ночь или на неделю не разрешено, но разрешены как месячные, так и традиционные годовые договоры аренды, заключаемые несколько раз в год. Поэтому сдача меблированных квартир в месячную аренду является наиболее реалистичной стратегией краткосрочной аренды; уточняйте окончательные правила в зарегистрированных документах кондоминиума.
Какая планировка подходит мне больше всего: «Havana», «Haven», «Palm» или «Atlantic»?
«Havana» — самый доступный вариант в этом здании, подходящий для одного владельца или для первой сдачи в аренду. «Haven» предлагает самую просторную планировку с одной спальней за чуть более высокую цену. Разделенные спальни в «Palm» делают его лучшим выбором для соседей по комнате или двух отдельных арендаторов, а «Atlantic» — самая большая квартира с двумя спальнями и максимальным объемом места для хранения вещей.
Кто разработал интерьеры?
Имя отдельного дизайнера интерьеров публично не указано. Здание спроектировала компания Behar Font & Partners, а отделка представляет собой стандартный пакет: кухни с кварцевыми поверхностями, паркетный пол, светонепроницаемые шторы и стиральная машина в каждой квартире. Марки бытовой техники и сантехники не были опубликованы, поэтому уточняйте их во время просмотра.
Какой залог требуется для бронирования квартиры?
Бронирующий залог резервирует квартиру, второй залог вносится при подписании договора, а остаток оплачивается при оформлении сделки. Покупатели, которые будут проживать в квартире, вносят меньший первоначальный взнос при подписании договора, чем инвесторы. Попросите предоставить актуальный договор купли-продажи, так как условия могут измениться в ходе продажи.
Является ли Centralis Residences хорошей инвестицией?
Решение зависит от трех факторов: цены покупки, значительно ниже цен на новые квартиры в соседних комплексах; договоров аренды, которые могут быть уже заключены на день завершения сделки; а также политики сдачи в аренду, более гибкой, чем допускают многие ассоциации владельцев в Майами. Минусами являются молодая ассоциация с небольшим финансовым опытом и возможность строительства по соседству. При любой покупке рекомендуется провести независимую юридическую и финансовую экспертизу.
Как Centralis сравнивается с Havana Enclave или River District 14?
Centralis — единственный из этих трех проектов, который уже построен и сдан в аренду, в то время как Havana Enclave все еще находится в стадии строительства, а River District 14 предназначен для посуточной аренды по более высокой стартовой цене. Для детального сравнения планировок, комиссионных сборов и правил сдачи в аренду обратитесь в Bogatov Realty.
«Те же стены, другое название — и на фасаде, и в документе о праве собственности».
Чтобы ознакомиться с планами этажей в Centralis Residences или сравнить их с другими кондоминиумами в районе Литтл-Гавана и района реки Майами, обратитесь к консультанту Bogatov Realty или отправьте запрос на этой странице. Цены, арендная плата и наличие квартир указаны по состоянию на ноябрь 2026 года и могут изменяться без предварительного уведомления. Перед покупкой ознакомьтесь с документами по кондоминиуму, требуемыми в соответствии с разделом 718.503 Свода законов штата Флорида.