Pine Tree Drive — одна из старейших жилых улиц Майами-Бич: двухполосная дорога, укрытая сводом тропической листвы, вдоль которой стоят дома, которым не нужно никому ничего доказывать.
Участок около 42-й улицы — самый тихий: он находится посередине квартала и посередине пляжа, между густонаселённым Саут-Бич и дорогостоящим Бэл-Харбором.
На участке площадью 0,32 га на этом углу компания JP Roosevelt, возглавляемая семьей Боймельгрин, построила нечто редкое среди элитных кондоминиумов, выставленных на продажу в Майами-Бич: здание, которое выглядит по-разному с каждого края, потому что было спроектировано так, чтобы выглядеть по-разному с каждого ракурса.
Пятьдесят апартаментов. Архитектурная концепция, вдохновленная горными городками Средиземноморья. Сдается готовым к заселению, с кухнями, соответствующими кошерным стандартам, и лифтами, работающими в шаббат, предусмотренными в первоначальном проекте.
Компания JP Roosevelt, возглавляемая Сарой, Менахемом и Леви Боймельгрин, приобрела участок под застройку в 2017 году за 31 миллион долларов. В середине 2022 года было заключено соглашение о финансировании строительства на сумму 35,5 миллиона долларов с компанией BridgeCity Capital, а в июне 2023 года было завершено возведение каркаса здания.
К моменту начала строительства 50 % квартир в проекте уже было продано в рамках предложения для друзей и родственников — это более четкий сигнал о спросе, чем любые рыночные данные.
Здание сдается в готовом к заселению состоянии, что исключает скидку на строительный риск, которая с 2022 года учитывалась в цене при покупке квартир на стадии до начала строительства в Майами-Бич. Строительство вела компания Jacob Companies.
Arquitectonica является ведущей архитектурной фирмой Майами с 1977 года — основанная Бернардо Форт-Брешиа и Лариндой Спир, компания, которая придала Майами его первый современный облик благодаря кондоминиуму Atlantis, впоследствии спроектировала Brickell City Centre и реконструкцию конференц-центра Майами-Бич, а также построила Five Park, 48-этажную башню, которая в настоящее время является самым высоким жилым зданием Майами-Бич.
Среди более чем 200 проектов в районе Майами ни одна компания не спроектировала больше объектов в этом городе, и ни одна компания не имеет такого стабильного признания на рынке вторичного жилья.
В проекте 42 Pine Бернардо Форт-Брешиа точно воплотил свою концепцию: «Дизайн здания вдохновлен идеей города на холме. Визуально это представляет собой группы отдельных вилл, создающих вертикальный квартал. Эта концепция подкрепляется использованием контрастных материалов, подчеркивающих идею кубической деревни».
С улицы 42 Pine воспринимается как серия сложенных друг на друга объемов, а не как единая масса — каждая группа имеет собственное материальное выражение, ориентацию и конфигурацию террас. Это не просто украшение. Это структурная причина, по которой каждая резиденция имеет свое особое отношение к свету и воздуху, а не унифицированную ориентацию стандартного среднеэтажного здания с горизонтальным расположением квартир.
Сертификат LEED Gold — это количественный результат этой философии дизайна. Карнизы, снижающие нагрев от солнечного тепла, водопроводные системы, настроенные на эффективность, материалы, выбранные с учетом экологических характеристик — все это не дополнения, а следствие того, как было спланировано здание.
Среди бутиковых кондоминиумов в Майами-Бич в этой категории по размеру сертификат LEED Gold — настоящая редкость.
42 Pine предлагает на продажу 50 готовых к заселению квартир в Майами-Бич, включая восемь пентхаусов, расположенных на восьми этажах. Площадь квартир варьируется от примерно 65 до 251 кв. м в комбинированных планировках, а площадь открытых террас в некоторых планировках превышает 121 кв. м.
Каждая квартира имеет потолки высотой 2,79 м, устойчивые к ураганам стеклянные двери и окна от пола до потолка, а также полы из массива французского белого дуба во всех комнатах.
Кухни оборудованы изготовленными на заказ итальянскими шкафами с деревянной отделкой и мягкой на ощупь поверхностью, столешницами и полноразмерными фартуками из мрамора Volakas.
Также комплектом бытовой техники Sub-Zero/Wolf — встроенным холодильником и морозильной камерой Sub-Zero, духовками и многозонными электрическими варочными панелями Wolf, и дополнительно встроенной посудомоечной машиной Asko шириной 61 см — все это спроектировано с учетом требований кошерных стандартов на этапе проектирования.
В основных ванных комнатах использована мраморная палитра Volakas для туалетного столика, на полах и стенах уложена отшлифованная мраморная плитка Irish Cream, установлена отдельно стоящая ванна Kohler, стеклянная душевая кабина Kohler с ручным душем и настенные светодиодные бра с зеркалами в рамах.
Гардеробные являются стандартным оборудованием во всех квартирах; двойные гардеробные и прихожие имеются в отдельных квартирах.
Наиболее характерная планировка здания — квартира 601: дом с 2 спальнями и 2,5 ванными комнатами, с внутренней площадью 133,5 кв. м и открытой террасой общей площадью 128 кв. м — внешняя площадь соответствует внутренней, создавая пропорции, более близкие к частному тропическому поместью, чем к квартире в кондоминиуме.
Квартира 501 имеет планировку с двумя террасами: открытое пространство площадью 46 и 12,5 кв. м обслуживает две отдельные жилые зоны независимо друг от друга.
Программа удобств в комплексе «42 Pine» рассчитана на 50 квартир, но не ограничивается страницей в брошюре.
Консьерж и портье занимаются повседневными организационными вопросами, которые действительно актуальны для здания на 50 квартир — это не просто отлаженные рабочие процессы, а люди, знающие жильцов по имени. Услуги парковщика и швейцара доступны круглосуточно.
Mid-Beach в Майами-Бич — участок острова, простирающийся примерно от 41-й до 63-й улицы — представляет собой жилой район, контрастирующий с плотностью застройки South Beach.
Улица Pine Tree Drive проходит вдоль западного края острова; дома здесь выходят не на океан, а на залив Бискейн, и дневной свет здесь скорее теплый, чем яркий. Это район, где живут семьи, работающие специалисты и постоянные жители; клубная жизнь находится в 3,2 км к югу и по ней особо не скучают.
Субботнее утро в «Наутилусе»
Район «Наутилус» — участок между 40-й и 46-й улицами в центре Middle Beach, названный в честь знаменитого отеля на Коллинз-авеню — по субботам не торопится. К восьми часам утра на улицах вокруг Pine Tree Drive становится так тихо, что слышно шелест листьев.
Кафе Avanti открывается рано на 41-й улице — кубинский кофе, выпечка, обслуживание у стойки, где не задают лишних вопросов, пока вы не выпили первую чашку — и постоянные посетители приходят пешком, так как большинство людей здесь в субботнее утро добираются до нужных мест именно пешком.
К десяти часам пешеходный поток из соседних кварталов заполняет тротуары; люди останавливаются на углах, чего не бывает в спешащих районах. Путь на восток к океану занимает около десяти минут пешком; на последнем переходе перед песком долго горит зеленый свет, и пляж на 42-й улице в зимнюю субботу, до сезонного наплыва туристов, действительно тихий. Не пустой — это же Майами-Бич — но спокойный так, как на Южном пляже уже не бывает.
На обратном пути Motek привлекает полуденную толпу; шакшука имеет репутацию, которая опережает ее, и очередь честно показывает, сколько времени придется ждать.
К началу дня бассейн на крыше здания напоминает частный клуб, которым он и является: пятьдесят домов, пятьдесят владельцев и 16-метровый бассейн, для посещения которого никогда не требовалось бронирования.
Три структурных фактора подтверждают инвестиционную привлекательность объекта «42 Pine». Здание уже сдано в эксплуатацию, что исключает дисконт, связанный со строительными рисками, который с 2022 года учитывался в ценах на объекты, приобретаемые на стадии до начала строительства в Майами-Бич.
Покупатель приобретает готовое здание с подтвержденным адресом, а не с предполагаемым. Сочетание кошерного дизайна кухни, работы лифта в шаббат и сертификации LEED Gold создает спрос, которому нет равных среди объектов нового строительства в коридоре от Nautilus до Surfside; старые здания на вторичном рынке в этом районе обслуживают ту же самую общину, но не могут одновременно предложить отделку в новом состоянии, сертификат LEED Gold и дизайн от Arquitectonica.
Кроме того, портфель жилых объектов Arquitectonica стабильно превосходит по показателям анонимные среднеэтажные объекты на вторичном рынке — это подтверждается успешным опытом Icon Brickell, SLS Lux Brickell и Five Park, и применимо к данному объекту при значительно более низкой цене, чем у любого из этих адресов.
Покупатели, оценивающие бутиковые кондоминиумы в Майами-Бич в сравнении с более широким рынком новостроек, должны обратить внимание: Five Park — 48-этажная башня Arquitectonica в Саут-Бич — начинается с цены выше 3 миллионов долларов и доходит до 30 миллионов долларов для совершенно другого профиля покупателя.
Monad Terrace, 59 квартир на набережной в Саут-Бич, имеет сопоставимую цену, но находится на участке на набережной без инфраструктуры, специфичной для данного сообщества. Arte от Антонио Читтерио в Серфсайде, состоящий из 17 квартир, начинается с цены в 30 миллионов долларов и ориентирован на совершенно другой сегмент рынка.
42 Pine не конкурирует ни с одним из этих зданий за одного и того же покупателя. В своем конкретном районе, с его специфическим набором характеристик, у него нет прямой конкуренции со стороны новостроек.
Право на сдачу в аренду регулируется документами HOA кондоминиума и правилами аренды Майами-Бич. 42 Pine не позиционируется в первую очередь как объект для краткосрочной аренды.
Покупатели, намеревающиеся сдавать квартиру в аренду, должны уточнить конкретные правила — как краткосрочной, так и годовой аренды — у отдела продаж перед подписанием договора.
Коллекция включает в себя конфигурации с 1 спальней, 1 спальней плюс кабинет, 2 спальнями и пентхаусы площадью от примерно 79 до более 149 кв. м внутренней площади.
Особенно выделяется квартира 601, где внешняя терраса площадью 128 кв. м превышает по площади внутреннее пространство площадью 133 кв. м.
Резиденция 501 предлагает планировку с двумя террасами, расположенными в двух отдельных открытых зонах. Общая площадь таких конфигураций достигает 251 кв. м. Доступность планировок и актуальные цены уточняются в отделе продаж.
Архитектура и дизайн интерьеров — это работа Arquitectonica, компании из Майами, основанной Бернардо Форт-Брешиа и Лауриндой Спир в 1977 году.
Та же самая компания, которая спроектировала кондоминиум Atlantis, Brickell City Centre и реконструкцию конференц-центра Майами-Бич, разработала кухни, ванные комнаты, вестибюль и общие зоны в 42 Pine.
Кухни были спроектированы с учетом требований кошерности еще на этапе архитектурного проектирования: расположение шкафов и конфигурация раковин, обеспечивающие разделение приготовления мясных и молочных блюд, размещение бытовой техники в соответствии со стандартами кошерности, а также расположение кухонных островов, позволяющее установить две посудомоечные машины в отдельных квартирах.
Лифты для шаббата были спроектированы таким же образом — их работа была заложена в планы здания, а не добавлена после заселения.
Готовность здания к заселению, сертификат LEED Gold и инфраструктура, специально разработанная для сообщества, создают спрос, которому практически нет аналогов среди новостроек в районе Мид-Бич.
Жилые здания в Майами, спроектированные Arquitectonica, исторически демонстрируют более высокую скорость перепродажи, чем сопоставимые анонимные объекты на тех же субрынках.
В районе Nautilus и прилегающем коридоре Мид-Бич предложение новостроек очень ограничено. Альтернативы на вторичном рынке в основном относятся к 1990–2010-м годам и не предлагают одновременно сертификацию LEED Gold, дизайн Arquitectonica или встроенную инфраструктуру для соблюдения кошерных правил и шаббата.
По сравнению с бутиковыми вариантами в Саут-Бич — Monad Terrace, Arte, Five Park — 42 Pine занимает особое положение: инфраструктура, специально разработанная для сообщества, отделка нового строительства и более тихий жилой район по более низкой цене, чем аналогичные объекты на набережной.
Чтобы ознакомиться с доступными планировками квартир в комплексе «42 Pine» или сравнить их с актуальными предложениями по бутиковым кондоминиумам в Майами-Бич, обратитесь к консультанту Bogatov Realty или отправьте запрос на этой странице.
